Sąsiedzi są przeciw, ale Ratusz jest za. Kolejna wuzetka na przebudowę Instytutu Stomatologii

Dawny Instytut Stomatologii apartamentowcem z balkonami. To już szósta wuzetka wydana na teren przy ul. Karmelickiej należący do spółki byłego przewodniczącego Rady Miasta. Samorządowe Kolegium Odwoławcze do tej pory przyznawało rację sąsiadom. Teraz również złożyli odwołania od decyzji urzędników lubelskiego Ratusza.

Właściciel dawnego Instytutu Stomatologii przy ul. Karmelickiej nie ustaje w wysiłkach, by przerobić budynek na apartamentowiec, a obok postawić kolejne. Urząd Miasta Lublin wydał właśnie już szóstą (w ciągu trzech lat) decyzję o warunkach zabudowy (potocznie zwaną wuzetką) dla tego terenu. To trzecia wuzetka obejmująca zmianę sposobu użytkowania budynku na cele mieszkalne (dokładne kalendarium na końcu tekstu).

– Pomysł na inwestycję się nie zmienił – przekonuje Piotr Kowalczyk, wspólnik Helvetia Centrum, były wieloletni przewodniczący Rady Miasta Lublin, prywatnie dobry znajomy prazydenta Lublina Krzysztofa Żuka.

W budynku inwestor planuje 44 lokale mieszkalne i lokalne usługowe na parterze. Od strony ul. Świętoduskiej miałby powstać garaż podziemny na 25 aut. Sama bryła miałaby nie ulec zmianie, choć do budynku deweloper mógłby dobudować balkony (też jako wzmocnienie ścian).

Podobna wuzetka już była

Helvetia już w listopadzie 2020 roku wnioskowała o zmianę sposobu użytkowania budynku Instytut Stomatologii na budynek mieszkalny wielorodzinny. Pierwotna decyzja zezwalająca na taką zmianę była wydana w lutym 2021 roku. Pod koniec 2022 roku postępowanie wznowiono na wniosek Klasztoru Karmelitów Bosych, który jako sąsiad został pominięty w postępowaniu. Ratusz podtrzymał wcześniej wydaną decyzję.

Po złożonych odwołaniach Samorządowe Kolegium Odwoławcze tę wuzetkę uchyliło. – Zmiana sposobu użytkowania obiektu, nawet bez zmiany jego cech i parametrów architektonicznych, może spowodować zaburzenie ładu przestrzennego, poprzez niezharmonizowanie zamierzonej (nowej) funkcji z charakterem istniejącej już na danym obszarze funkcji zabudowy – uzasadniało wówczas SKO. Ponownie rozpatrując sprawę urzędnicy powinni ocenić czy zachowany będzie ład przestrzenny i wyczerpująco to wyjaśnić.

Teraz w podobnej sprawie urzędnicy wydali decyzję zbliżoną, do tej, którą wcześniej uchyliło SKO.

– Jeśli były jakieś uchybienia to organ pierwszej instancji powinien je poprawić zgodnie z wytycznymi SKO. I na pewno tak zrobił – przekonuje tymczasem Piotr Kowalczyk z Helvetia Centrum. Dodaje, że poprzedni i aktualny wniosek o wuzetkę, choć mogły być zbieżne, to jednak nie tożsame. A to oznacza, że pomimo podobieństwa sprawy można było różnie rozstrzygnąć.

Sąsiedzi przeciwko balkonom

Odwołanie złożył już pobliski klasztor. – Nie zgadzamy się z tą decyzją, która dopuszcza inwestycję znacznie przekraczającej gabarytami zabudowę sąsiednią i górującej nad zabytkowym Klasztorem Karmelitów Bosych, podlegającym ochronie prawnej – tłumaczy przeor o. Piotr Jackowski OCD.

Protestują też inni sąsiedzi. Zwracają uwagę na wewnętrznie sprzeczne stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków Huberta Mącika. – Z jednej strony konserwator dostrzega niekorzystną dominacją istniejącego budynku, zachęca do jego zburzenia. Z drugiej pozwala na jego nieograniczone powiększenie poprzez możliwość montażu balkonów. Ja nie mam nic przeciwko nowej zabudowie, byle się wkomponowała w otoczenie – mówi Roman Grzybek, jeden ze współwłaścicieli kamienicy przy ul. Świętoduskiej.

W decyzji miejskich urzędników zapisano, że parametry obecnego budynku pozostaną bez zmian: powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej itp. W analizie urbanistycznej, która stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy czytamy, że „planowany montaż balkonów jako elementów drugorzędnych nie wpłynie na zwiększenie udziału powierzchni zabudowy.” Mówiąc prościej: zawarte w decyzji zapisy „bez zmian” nie dotyczą balkonów.

O to jak duże mogłyby być zapytaliśmy w ratuszu. – W decyzjach o warunkach zabudowy nie ustala się tak szczegółowych parametrów, jak wielkość czy kształt balkonów – stwierdza Joanna Stryczewska z biura prasowego UM Lublin.

Sprawę kolejny raz rozstrzygnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Do tej pory rację przyznawało sąsiadom planowanej inwestycji.

Instytut Stomatologii apartamentowcem. Kalendarium zdarzeń

Działkę przy ul. Karmelickiej, gdzie mieścił się Instytut Stomatologii, spółka Helvetia Centrum kupiła wiosną w 2021 roku. Wtedy też na nieruchomości została ustanowiona hipoteka w wysokości 8,5 mln zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Radzyniu Podlaskim. W grudniu pojawiła się kolejna hipoteka na 4 mln 250 tys. zł (już w styczniu wpłynął wniosek o jej wykreślenie).

• Pierwsza decyzja dotycząca zmiany sposobu użytkowania budynku dawnego Instytutu Stomatologii zapadła na rzecz Helvetia Centrum w lutym 2021 roku. W oparciu o nią wyburzono klatkę schodową oraz niższą – dwukondygnacyjną część budynku. Pod koniec 2023 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło tą decyzję. Zdaniem SKO nie przeprowadzono analizy czy w otoczeniu jest zabudowa o podobnych gabarytach i funkcji.
• Druga decyzja dotyczyła zmiany sposobu użytkowania budynku dawnego Instytutu Stomatologii oraz nowej zabudowy tuż obok zapadła pół roku później – w maju 2021 roku. Została zaskarżona przez sąsiadów inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał im rację, a Helvetia Centrum zaskarżyła ten wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Data ostatecznego rozstrzygnięcia nie jest jeszcze znana. Można go oczekiwać w II kwartale 2024 roku.
• Trzeciej decyzji, zbliżonej treścią do drugiej decyzji (a nawet wydanej tego samego dnia) mieszkańcy nie skarżyli. Nie byli świadomi, że toczą się dwa odrębne postępowania. Decyzję zaskarżyła Fundacja Wolności (wydawca portalu jawnylublin.pl). SKO stwierdziło nieważność tej decyzji. Spółka zaskarżyła ją do WSA. Sąd uznał jednak, że stwierdzenie nieważności było zasadne. Spółka nie odwołała się od tego wyroku i jest on prawomocny.
• Czwartą decyzję wydano pod koniec 2022 roku. Ponownie obejmowała ona zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku oraz nową zabudowę. Zamiast Helvetii Centrum wnioskowała spółka Apartamenty Julianów. To firma architekta Jerzego Korszenia, który w poprzednich postępowaniach reprezentował spółkę Helvetia Centrum (aktualnie zaś został powołany do organu doradczego prezydenta – Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, która ma doradzać w kwestiach planowania przestrzennego). W tej sprawie SKO nakazało ponownie rozpatrzyć sprawę, gdyż pominięto jedną ze stron – Klasztor Karmelitów Bosych. Po wznowieniu postępowanie zostało umorzone, gdyż spółka Apartamenty Julianów przestała istnieć.
• Piąta decyzja dotyczyła zmiany sposobu użytkowania budynku dawnego Instytutu Stomatologii oraz nowej zabudowy. Urząd Miasta wydał ją w maju 2023 roku. Po skardze mieszkańców, SKO uchyliło ją w październiku 2023 roku.
• Aktualnie toczy się jeszcze jedno postępowanie. Założona przez archidiecezję lubelską spółka Pontes wnioskuje o zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku oraz nową zabudowę (by starać się o warunku zabudowy dla danego terenu nie musi być jego właścicielem). W tej sprawie urzędnicy jeszcze nie wydali decyzji. Wydali za to już cztery projekty wuzetek. Zmiany w nich za każdym razem były zgodne z żądaniami wnioskodawcy i wbrew stanowiskom sąsiadów.