Miał być apartamentowiec, jest wielki dół. Działkę na ul. Żmigród miał nawet zlicytować komornik

Niecałe dwa miliony złotych – na taką kwotę rzeczoznawca wycenił działkę na ul. Żmigród, a konkretnie ogromny dół wykopany pod dwupoziomowy parking planowanego tu apartamentowca. Porzucona przez ukraińskiego dewelopera parcela miała być przedmiotem komorniczej licytacji, ale w ostatniej chwili długi zostały spłacone.

Spokojna, częściowo zamknięta dla ruchu kołowego uliczka tuż za murami Starego Miasta. Strona Teatru NN przypomina o średniowiecznym rodowodzie ulicy, a przewodnicy oprowadzający tędy turystów – o tym, że przed laty ul. Żmigród była uważana za lubelską dzielnicę czerwonych latarni.

Zapomniana skrzynka na listy

Wąska staromiejska zabudowa, miejsc na nowe budynki jak na lekarstwo. Ostatnie takie to działka sąsiadująca z Domem Słów, gdzie do lat 90. działała stacja kontroli pojazdów. Wybudować tu apartamentowiec próbowało już kilku deweloperów, ale nie udało się to żadnemu.

Ten ostatni porzucił plac budowy dwa lata temu. Zanim to zrobił, wykopał olbrzymi dół pod dwupoziomowy parking podziemny i uzbroił go metalową konstrukcją. Jednak na tym etapie inwestycja stanęła. Od blisko dwóch na placu budowy nie dzieje się nic – dół zarasta, konstrukcja rdzewieje, a przez prowizoryczny płot z blachy do dołu wpada coraz więcej śmieci. Do ogrodzenia przyczepiona jest skrzynka na listy, ale niezbyt często ktoś do niej zagląda.

Niewiele brakowało, by wielki dół z pozwoleniem na budowę apartamentowiec zmienił właściciela. Kilka tygodni temu działka trafiła na komorniczą licytację. Nieruchomość sprzedawał komornik Tomasz Wielgus, a licytację zaplanowano na dziś na godz. 11 w kancelarii przy ul. Wieniawskiej 6/50a w Lublinie. Cena wywoławcza nieruchomości została ustalona na 1 961 250 zł, a oszacowania na 2 615 000 zł. Warunkiem udziału była wpłata na konto komornika 261 tys. zł. Do licytacji jednak nie dojdzie – w miniony piątek została odwołana.

Zapaść na rynku fitness

Działka jest niewielka, liczy 758 mkw. Właścicielem w całości jest gmina Lublin, a użytkownikiem wieczystym spółka Premium Invest, którą kilka lat temu założyli dwaj Ukraińcy – Anatolij i Bohdan Patselia. W księdze wieczystej nieruchomości są wpisane dwie hipoteki przymusowe – 58 tys. zł na rzecz gminy Lublin i 130 tys. zł na rzecz spółki Żmigród Centrum. Jest też wpis z końca ub. roku o egzekucji na rzecz Żmigród Centrum i kolejny – sprzed kilku dni, tym razem o swoje upomina się urząd skarbowy.

Żmigród Centrum to sąsiad licytowanej nieruchomości. W kamienicy obok prowadzi szkołę jogi i wynajmuje lokale biurowe. Rok 2022 spółka zakończyła stratą: 118 tys. zł, co w sprawozdaniu finansowym tłumaczy m.in. „zapaścią na rynku na usługi fitness„, „zastojem na rynku najmu komercyjnego„, inflacją, wzrostem kosztów energii, kredytów i leasingu.

Do problemów finansowych spółki przyczyniła się też trwająca obok budowa apartamentowca. I nie chodziło tylko o uciążliwości typowe dla tak dużej budowy jak hałas czy pył. By prowadzić prace, ukraiński inwestor korzysta z sąsiadującej nieruchomości – wjeżdża ciężkim sprzętem, składuje materiały budowlane. Umowa, jaką podpisał z sąsiadem, przewiduje, że będzie za to płacić. I robi to, ale tylko do czasu. Gdy płacić przestaje, sąsiad idzie do sądu. Ten orzeka na korzyść na spółki Żmigród Centrum – stąd w hipotece nieruchomości wpisy o roszczeniu i przymusowej egzekucji. A w konsekwencji komornicza licytacja. Ta jednak ze strony z obwieszczeniami Krajowej Rady Komorniczej znika 22 marca.

Nie sprzedają, nie budują, generalnie ich nie ma

– Licytacja została odwołania, wierzyciel spłacił dłużnika – słyszymy w kancelarii Tomasza Wielgusa w piątek, na pięć dni przed datą licytacji.

– Zadłużenie, które było, zostało zapłacone – potwierdza lubelska pośredniczka nieruchomości, która przyznaje, że jest w kontakcie z ukraińskim inwestorem. Telefon do niej udaje nam się zdobyć po wielu nieudanych próbach kontaktu z właścicielami spółki. Bo ta nie odpisuje na maile, nie odbiera tradycyjnej poczty, pod adresem na ul. Kowalskiej 7 żadnego biura nie ma, tym bardziej nie ma go też w głębokim wykopie na ul. Żmigród 3 (to obecnie oficjalny adres spółki Premium Invest).

Jakie plany mają ukraińscy biznesmeni na niedokończoną budowę? – Działka nie jest na sprzedaż – zapewnia nasza rozmówczyni. Czy wrócą na plac budowy? – Jeszcze nie wiadomo – stwierdza. Przyznaje też, że obecnie „nie prowadzą żadnych interesów w Lublinie”. Czy są w ogóle w Polsce? – Czasami – pada odpowiedź. Brak zainteresowania inwestorów rozpoczętą budową tłumaczy „obecną sytuacją na Ukrainie”, a pytana o powody przerwania prac mówi o zmianach projektu związanych z przyłączem gazowym i o covidzie. Czy to jedyna inwestycja w Lublinie tych ukraińskich przedsiębiorców? Nie potwierdza i nie zaprzecza. – Nie mogę powiedzieć – przyznaje.

Anatolij (rocznik ’61) i Bohdan Patselia spółkę w Lublinie założyli pod koniec 2016 roku. Nazywa się wówczas Kowalska 7 (jak adres, pod którym firma została zarejestrowana) i ma zajmować się hotelarstwem. Dwa lata później spółka zmienia przedmiot działalności głównej – teraz to „roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków”. Niedługo potem kupuje prawa do gruntu przy ul. Żmigród i zmienia nazwę na Premium Invest. W ciągu ośmiu lat działalności tylko dwa razy składa do Krajowego Rejestru Sądowego sprawozdanie finansowe ze swojej działalności. Mimo że jest do tego przez sąd ponaglana. W tym ostatnim – na koniec 2018 r. – wartość posiadanych nieruchomości określa na 3,2 mln zł.

Obecny prezes spółki Dmytro Patselia (rocznik ’87) ma jeszcze jedną działalność – UKRGASTRO – również zarejestrowaną na ul Kowalskiej 7. Tu wspólnikiem jest Tetiana Patselia i tutaj również nie składa żadnych wymaganych w Polsce sprawozdań finansowych. Z sądowej korespondencji ze spółką (z końca 2023 r.) wynika, że obojgu mogło wygasnąć prawo pobytu w naszym kraju.

Dmytro i Bohdan mają jeszcze jedną spółką – w Szczecinie. Nazywa się Talots i z wpisu do KRS wynika, że zajmuje się „sprzątaniem budynków i gospodarowaniem terenami zieleni”. W Panoramie Firm jest opisana jako agencja pracy tymczasowej. Wspólnikiem w Talots była Olena Stolat, pośredniczka nieruchomości z Lublina, obecnie jest w tej spółce prokurentem.

Dwie działki i kamienica

Teczki spółki Kowalska 7/Premium Invest w archiwum sądu w Świdniku (VI Wydział Gospodarczy KRS Sądu Rejonowego Lublin-Wschód) są pełne nieodebranej korespondencji kierowanej przez sąd do Anatolija, Bohdana i Dmytro Patselia. Wraca poczta wysyłana na Kowalską, wraca też ta ze Żmigrodu. Po tym jak pracownik Lubelskiego Urzędu Skarbowego „w wyniku oględzin” stwierdza „brak miejsca prowadzenia działalności oraz siedziby spółki” na Kowalskiej 7 sąd wykreśla ten adres z danych spółki. Ukraińcy podają więc nowy – głęboki dół na Żmigród 3 wskazują także jako adres do doręczeń dla wszystkich członków zarządu. Tam również szuka ich urząd skarbowy. „Zgłoszona w w sądzie rejestrowym siedziba to ogrodzony plac budowy. (…) Na terenie budowy nie zastano nikogo z zarządu spółki” – pisze z-ca Naczelnika Lubelskiego Urzędu Skarbowego w korespondencji do sądu jesienią 2020. Na potwierdzenia swoich słów załącza też kilka zdjęć.

Spółka Patseliów zalega z opłatami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne ZUS. Z kolei gmina Lublin ściga ich za niepłacone podatki od nieruchomości, a tych – jak się okazuje – w centrum Lublina ma kilka. Zanim Ukraińcy nabędą prawa do działki na Żmigrodzie kilka miesięcy wcześniej (styczeń 2017) kupują kamienicę przy ul. Kowalskiej 7. Wiosną 2018 r. stają się właścicielami jeszcze jednej nieruchomości – przy Zamojskiej 51/Bulwarowej 1. To niezabudowana działka naprzeciwko hotelu Arche.

Wizualizacja apartamentowca przy ul. Żmigród 3 z 2007 roku gdy miasto po raz pierwszy wydało pozwolenie na budowę. Potem kilka razy zmieniali się inwestorzy i sam projekt budynku. Źródło: abpmarekbielecki.pl

Jak na ul. Żmigród 3 apartamentowiec budowano

2007 r. Urząd Miasta wydaje pozwolenie na budowę apartamentowca. Wnioskodawcą jest osoba fizyczna, podobnie jak użytkownikiem wieczystym nieruchomości (od 2001 r.). Autorem projektu jest arch. Marek Bielecki.

2008 r. Nieruchomość zmienia właściciela, teraz to lubelska spółka Lacko (obecnie to JKM sp. z o o.)

2010 r. – Sytuacja na rynku nie jest tak dobra, by teraz zaczynać budowę. Wstrzymaliśmy prace – informuje na łamach prasy Michał Szymczyk ze spółki JKM. – Nie bierzemy również po uwagę sprzedaży nieruchomości. Projekt jest już formalnie przygotowany. Mamy wszystkie niezbędne dokumenty, łącznie ze zgodą konserwatora zabytków i pozwoleniem na budowę.

Luty 2017 r. Trwa rozbiórka budynków po stacji obsługi pojazdów, która działała tu do połowy lat 90. Mariusz Lackowski ze spółki JKM zapowiada, że „budowa potrwa 12-14 miesięcy.” Apartamentowiec ma mieć cztery kondygnacje, dwie windy i garaż podziemny. Projektant zaplanował 22 mieszkania o powierzchni od 22 do 88 mkw. – Obecnie trwają prace nad projektem zamiennym, dostosowującym projekt do aktualnych przepisów i standardów – informuje arch. Bielecki.

Kwiecień 2017 r. Prawa do użytkowania wieczystego działki kupuje założona przez Ukraińców spółka Kowalska 7. W księdze wieczystej nieruchomości jest ślad po hipotece umownej na kwotę 1,5 mln zł jako „zabezpieczenie zapłaty”. Zostaje wykreślona kilka miesięcy później.

Marzec 2018 r. Urząd Miasta wydaje zmianę pozwolenia na budowę, ale inwestorem nie jest już JKM, ale spółka Kowalska 7 (obecnie funkcjonująca pod nazwą Premium Invest).

2019 r. Ruszają prace budowlane. Ukraińskiemu inwestorowi udaje się wykopać olbrzymi dół, w którym docelowo ma się znaleźć dwupoziomowy parking podziemny. Jedno z lubelskich biur nieruchomości ogłasza się ze sprzedażą apartamentów – można już nawet rezerwować lokale. Ale nagle inwestycja staje w miejscu. Ogromny dół uzbrojony stalą i betonem zaczyna zarastać. Co jakiś czas wiatr zrywa blachy z prowizorycznego ogrodzenia. Prezesa spółki szuka Straż Miejska i nadzór budowlany.

– Od momentu wydania pozwolenia na budowę kontrolę nad realizacją inwestycji sprawuje nadzór budowlany – tłumaczy wówczas Joanna Stryczewska z Urzędu Miasta. – Decyzja o pozwoleniu nie ma terminu ważności. Prawo budowlane nie określa, jak maksymalnie długo może trwać inwestycja – dodaje.

– Na tej inwestycji dwa lata temu odbyła się kontrola ogrodzenia. Nie zakończyła się jednak wydaniem decyzji administracyjnej. Kontakt z inwestorem jest w zasadzie niemożliwy – informuje dziś Paweł Kwiecień z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Lublinie.

Na zdjęciu głównym: Od kilku lat, kiedy ukraiński inwestor wykopał olbrzymi dół pod dwupoziomowy parking podziemny, praktycznie nic się nie dzieje. Fot. Agnieszka Mazuś