Zrobić biznes z miastem. NIK krytycznie o zamianie działek. Szybki zarobek pośredników

Pośrednicy skupowali działki przeznaczone na cele oświatowe, a następnie zamieniali się z miastem na inne grunty. Przekazywane im przez lubelski Ratusz parcele sąsiadowały z działkami deweloperów, którzy potrzebowali większych terenów. Dzięki temu pośrednicy zarobili prawie 400 tys. zł, a deweloperzy nie musieli stawać do przetargów. Najwyższa Izba Kontroli zawiadamiła UOKiK oraz CBA.

Opublikowany 6 lutego raport NIK (pdf na końcu tekstu) dotyczy gospodarowania gruntami przez gminy miejskie. Skontrolowano czternaście urzędów w dużych polskich miastach. Lista zastrzeżeń do działań urzędników z lubelskiego Ratusza. I tylko w tym przypadku Izba zdecydowała się wystąpić o zbadanie nieprawidłowości do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Centralnego Biura Antykorupcyjnego.

Jak miasto zamieniało się na grunty

NIK obszernie odnosi się do sprzedaży działek przez miasto na Węglinie Południowym. Od listopada 2022 r. do lipca 2024 r. Ratusz przeprowadził cztery zamiany, w wyniku których pozyskał jedenaście działek pod budowę szkoły, a zbył siedemnaście, którymi zainteresowani byli nabywcy. Jak się okazało – ci nabywcy to zawodowi pośrednicy w handlu nieruchomościami.

Urzędnicy wskazywali, że przeznaczone na wymianę działki ze względu na swoją powierzchnię, kształt i położenie charakteryzują się brakiem lub ograniczonymi możliwościami zagospodarowania. Tymczasem NIK ustalił, że aż dwanaście z nich miało inne zalety – leżały w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości już należących do deweloperów, którzy docelowo kupili też te miejskie działki. Mogły być też wykorzystane na cele komercyjne, mieszkaniowe (z usługami), aktywność gospodarczą czy usługi publiczne.

Jak wylicza Izba, szesnaście działek zostało sprzedanych przez pośredników deweloperom – co ciekawe, dwie jeszcze tego samego dnia, a cena sprzedaży była wyższa o 37,9 tys. zł. W dwóch kolejnych transakcjach obejmujących pięć parceli sprzedaż przez pośredników nastąpiła po cenie łącznie wyższej o 357,1 tys. zł od ceny nabycia od miasta.

NIK ustaliła, że pośrednicy już od 2021 r. skupowali grunty „oświatowe” na Węglinie Południowym w okolicach ul. Jemiołuszki i Gołębiej. A Ratusz, mimo ujęcia budowy szkoły w tej dzielnicy w 2022 r. w Wieloletniej Prognozie Finansowej, nigdy nie uruchomił procedury wywłaszczeniowej. Kontrolerzy NIK w swoim raporcie podkreślają, że bardziej celowe byłoby przeznaczenie atrakcyjnych miejskich działek do sprzedaży w przetargu oraz negocjowanie zakupu gruntów oświatowych od pośredników na podstawie przepisów o wywłaszczeniu.

Izba podkreśla również, że radni nie byli odpowiednio informowali o transakcjach (na sprzedaż miejskich gruntów zgodę musi wyrazić Rada Miasta). Nie byli oni świadomi, że stoją za nimi pośrednicy w obrocie gruntami. Świadczy o tym m.in. to, że w uzasadnieniach projektów uchwał wskazywano jedynie, że zamiana następuje z osobami fizycznymi. Tak było w dwóch z trzech zawartych umów.

Izba powołuje się także na protokół z sesji Rady Miasta z 15 grudnia 2022 roku. Piotr Popiel z opozycyjnego klubu PiS pytał wówczas: – Przepraszam, możemy się dowiedzieć, z kim się zamieniamy?
– Tak, oczywiście. Są to osoby fizyczne. Ja podam tylko nazwiska, myślę, że ze zrozumiałych względów nie muszę państwu, dlaczego. Momencik, tylko odnajdę – jest to… (w protokole z sesji nazwiska są wykreślone – red.) – odpowiedział radnemu Arkadiusz Nahuluk, ówczesny dyrektor Wydziału Gospodarowania Mieniem UM Lublin (w lipcu 2024 roku z Ratusza przeniósł się na stanowisko prezesa MOSiR, a po roku został z niego odwołany).

NIK podkreśla, że gdyby miasto zdecydowało się na sprzedaż swoich działek na przetargu, mogłoby uzyskać ceny przewyższające wartość oszacowania przynajmniej o wartość jednego postąpienia (czyli o nie mniej niż 1 proc. ceny wywoławczej). A tak korzyść odnieśli pośrednicy oraz deweloperzy, którzy następnie odkupili od nich działki bez konieczności stawania do przetargów.

Brak lojalnego współdziałania, przetargi z jednym oferentem

Kontrolerzy opisują również, w jaki sposób miasto sprzedawało nieruchomość przy ul. Lubartowskiej. Postępowanie – w wyniku błędnej argumentacji prawniczej i procesów sądowych – trwało aż 6,5 roku od wyrażenia zgody na sprzedaż przez Radę Miasta Lublin. Sprawa ta była rozpatrywana nawet w Sądzie Najwyższym. Przed każdą instancją miasto przegrywało, a koszty sądowe, którymi zostało obciążone, zamknęły się kwotą 33,75 tys. zł. Sądy wskazały m.in. na brak urzędniczego, lojalnego współdziałania z pozwanym oraz opieszałość miasta.

NIK podaje jeszcze jeden przykład sprzedaży gruntów. Chodzi o działkę znajdującą się przy stadionie Kresowa nad Bystrzycą. Teren miał być sprzedany Regionalnemu Centrum Krwiodawstwa i Krwiolecznictwa w Lublinie na budowę nowej siedziby. Tymczasem jak ustalili inspektorzy działka leżała na obszarze, dla którego brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a studium wykluczało zabudowę, m.in. ze względu na położenie w ekologicznym systemie obszarów chronionych -strefa ochrony widoków – obszar bezwzględnej ochrony ekspozycji, zasięg fali awaryjnej. – W związku z opracowywanym dla tego terenu mpzp i licznymi, wnoszonymi do niego wnioskami i uwagami, sprawa ta do zakończenia kontroli nie została sfinalizowana – czytamy.

Z raportu dowiadujemy się również, że w UM Lublin zaobserwowano „interesujący stan faktyczny” dotyczący dziesięciu zbadanych przetargów na sprzedaż nieruchomości. W dziewięciu z nich zgłosił się tylko jeden uczestnik, który zaoferował jedno postąpienie i w związku z tym cena zakupu była wyższa jedynie o 1 proc. ceny wywoławczej.

Izba informuje, że urząd złożył dwanaście zastrzeżeń do raportu pokontrolnego. W wyniku stwierdzonych nieprawidłowości NIK skierowała powiadomienia do UOKiK i CBA w celu zbadania, czy doszło do zawarcia antykonkurencyjnych porozumień lub nadużycia pozycji dominującej w zakresie zgłoszenia się tylko jednego oferenta w czterech postępowaniach przetargowych oraz dokonywania zamian 17 nieruchomości z potencjalną stratą dla miasta. 

Ratusz: NIK pozytywnie oceniła działanie urzędu

Wystąpiliśmy do Ratusza o przekazanie zastrzeżeń do raportu NIK. Mamy go otrzymać w trybie dostępu do informacji publicznej (czyli do 14 dni). A Justyna Góźdź, rzeczniczka prasowa prezydenta, przekazała, że NIK w wystąpieniu pokontrolnym „pozytywnie ocenił działalność Urzędu w badanym obszarze, zalecając jedynie większą uważność w ramach realizacji wybranych procesów lub korektę sposobu działań operacyjnych, głównie w związku z nieprecyzyjnymi przepisami pozostawiającymi pole do odmiennych interpretacji”. – Wszystkie zalecenia pokontrolne są na bieżąco wdrażane – zaznacza rzeczniczka.

I dodaje: – W wyniku kontroli, która objęła bardzo szeroki i kilkuletni (2019-2024) obszar zadań, w ocenie NIK proces zbywania i udostępniania nieruchomości z zasobu gminnego i Skarbu Państwa zorganizowano w Urzędzie Miasta Lublin prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Do tematu wrócimy.

Na zdjęciu: Grudzień 2022, sesja Rady Miasta. Arkadiusz Nahuluk, ówczesny dyrektor Wydziału Gospodarowania Mieniem UM Lublin, przedstawia uzasadnienie do zamiany dwóch działek na cele oświatowe. Według NIK radni nie zostali poinformowani, że osoby fizyczne to w istocie pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Fot. UM Lublin