Teraz przy Karmelickiej powstaną apartamenty. A w przyszłości wysokie bloki

Jest już ostateczna zgoda na to, by budynek po Instytucie Stomatologii stał się w apartamentowcem. Ale apetyt dewelopera jest większy – nadal w grze jest plan na postawienie obok trzech bloków. W grze jest też spółka arcybiskupa Stanisława Budzika.

Chodzi o grunty w ścisłym centrum Lublina, które kilka lat temu od Uniwersytetu Medycznego kupiła deweloperska spółka Helvetia Centrum (wówczas nazywała się QRL, a jednym z trzech udziałowców jest były przewodniczący Rady Miasta Piotr Kowalczyk, lider współrządzącego miastem Wspólnego Lublina). Deweloper chce przebudować budynek przy ul. Karmelickiej 7, a obok postawić trzy nowe – niewiele niższe. Urząd Miasta nie ma nic przeciwko tak wysokiej i intensywnej zabudowie, ale plany od kilku lat torpedują sąsiedzi planowanej inwestycji – zaskarżając w sądach każdą z decyzji o warunkach zabudowy (WZ) wydanych przez urzędników Ratusza.

Do tej pory robili to skutecznie, ale ich dobra passa właśnie się skończyła. 13 stycznia UM wydał pozwolenie na budowę Apartamentów Staromiejskich. Chodzi o zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku, co oznacza, że jego bryła nie powinna się zmienić. Może jedynie dostać dodatkową warstwą termoizolacji.

– W pierwszym etapie spółka jest przygotowana do rewitalizacji budynku przy ul. Karmelickiej 7, gdzie powstaną 44 mieszkania.  W dalszym etapie planowane jest wznoszenie kolejnych budynków usługowo-mieszkalnych – informuje Robert Siejka, prezes Helvetii Centrum. I zapewnia: – Inwestycja odbywać się będzie zgodnie z najwyższym standardem, zapewniającym pełne poszanowanie norm budowlanych i bezpieczeństwa, w tym także w zakresie oddziaływania na otoczenie.

Jak udało nam się ustalić, przy apartamentowcu deweloper zapewni 44 miejsca postojowe dla rowerów. za to jedynie 31 miejsc dla samochodów. Dwa drzewa rosnące od strony kościoła czeka wycinka. Powód? Przepisy przeciwpożarowe. Tuż przy budynku powstanie szeroki na 5 metrów ciąg pieszo-jezdny. Ale na wizualizacji udostępnionej nam przez inwestora beton wcale nie dominuje. Wręcz przeciwnie – apartamentowiec porastają pnącza, bujna zieleń okala też budynek od strony Karmelickiej.

Na zdjęciu: Dziś budynek dawnego Instytutu Stomatologii straszy swoim wyglądem. fot. Krzysztof Kowalik

Sąsiedzi: nowe bloki za wysokie

– Nie mam nic przeciwko powstaniu tutaj bloków, jednak nie tak wysokich – mówi Jawnemu Lublinowi Roman Grzybek, współwłaściciel kamienicy przy ul. Świętoduskiej. I podnosi, że zabudowa w tym miejscu powinna być podobnej wysokości do tej już istniejącej. Zastanawia go też zachowanie Miejskiego Konserwatora Zabytków. – Najpierw stwierdza, że budynek tu nie pasuje, a potem daje tej inwestycji zielone światło – oburza się.

Wszystkie pobliskie kamienice mają 3-4 kondygnacje. Takiej wysokości są też nowe budynki na sąsiednich działkach. Nowy apartamentowiec przy ul. Staszica 3a ma cztery kondygnacje. Ten stawiany właśnie przy ul. Zielonej 5a będzie miał trzy. Tymczasem budynek po Instytucie Stomatologii ma 19 m wysokości (pięć kondygnacji). Dwa nowe budynki, które inwestor planuje od ul. Karmelickiej, miałyby mieć do 17,6 m wysokości, a ten usadowiony bliżej ul. Zielonej do 13,5 m.

Zabudowie działki wysokimi blokami przeciwny jest też sąsiadujący z inwestycją klasztor. – Nie zgadzamy się z decyzją, która dopuszcza inwestycje znacznie przekraczające gabarytami zabudowę sąsiednią i górujące nad zabytkowym Klasztorem Karmelitów Bosych – mówi przeor o. Piotr Jackowski OCD.

Sąsiedzi słusznie się martwią, bo wydawana w styczniu zgoda na przebudowę Instytutu Stomatologii otwiera drogę deweloperom do realizacji planów budowy trzech nowych apartamentowców. Argument o obecności w ścisłym sąsiedztwie wysokiego budynku mieszkalnego może być w sądach nie do podważenia.

Przez ostatnie kilka lat wnioski o WZ-ki na nowe budynki na tej działce składała nie tylko deweloperska spółka, ale także firma głównego projektanta (Apartamenty Julianów) i należąca do Kurii Lubelskiej spółka Pontes. I jak dotąd – sąsiedzi skutecznie te plany torpedowali. W każdej sprawie zapadało po kilka rozstrzygnięć – w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) i dwóch instancjach sądów administracyjnych.

Wiążące rozstrzygnięcia nie zapadły jeszcze w dwóch sprawach. Ta z wniosku spółki abp Stanisława Budzika czeka na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny zajmie się odmową wydania WZ na nową zabudowę dla Helvetii Centrum. Taką decyzję podjęło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny ją uchylił.

Kuria: Plany były, ale się zmieniły

Co w batalii o zabudowę ścisłego śródmieścia wysokimi apartamentowcami robi kuria metropolitalna? O warunki zabudowy działki przy Karmelickiej 7 reprezentowana przez ks. Jakuba Olecha spółka Pontes wystąpiła w październiku 2023.

– Zgodnie z prawem można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, nie będąc właścicielem działki – tłumaczył nam wówczas ks. dr Adam Jaszcz, kanclerz kurii w Lublinie. – Jeśli ktoś stara się o taką decyzję, prawdopodobnie interesuje się ewentualnym jej nabyciem, jednak uzależnia to od decyzji o warunkach zabudowy. Tak jest też w naszym przypadku  Działka ta sąsiaduje z inną działką należącą do archidiecezji, na której znajduje się kościół św. Jozafata oraz siedziba Bractwa Miłosierdzia im. św. Brata Alberta.

Ale te plany już są raczej nieaktualne, bo we wrześniu zeszłego roku WZ-tka wydana na Pontes została przeniesiona na Helvetię Centrum. – Decyzja o wydaniu warunków zabudowy została oprotestowana przez strony postępowania. Biorąc pod uwagę tę sytuację, kuria zdecydowała, że nie będzie zainteresowana dalszym procedowaniem potencjalnego procesu inwestycyjnego – tłumaczy dziś ks. Jaszcz. Helvetia otrzymała od Pontes zgodę na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy bezpłatnie.

Pontes to jedna z czterech spółek założonych przez abp. Stanisława Budzika. We wszystkich funkcję prezesa pełni ekonom Archidiecezji Lubelskiej ks. Jarosław Orkiszewski, a prokurentem jest zastępca ekonoma ks. Jakub Olech. Pontes zajmuje się m.in. wynajmem powierzchni biurowej, prowadzi schronisko turystyczne na Roztoczu, administruje cmentarzami. Zyski czerpie też z płatnych parkingów, których w Lublinie ma już kilka. Przychody spółki za 2023 rok to aż 6,2 mln zł, a zysk 1,4 mln zł. Nowszych danych w Krajowym Rejestrze Sądowym jeszcze nie ma.

Deweloper: Mamy duże doświadczenie

Wróćmy na Karmelicką. Sąsiedzi, którzy od lat blokują dewelopera, w procedurze wydawania pozwolenia na budowę nie zostali przez Ratusz uznani za stronę postępowania. Odwołali się od tej decyzji do wojewody lubelskiego (pod wnioskiem podpisało się osiem osób), ale ten przyznał rację miejskim urzędnikom i również nie uznał ich za stronę.

Jedna z sąsiadek złożyła też dwie skargi na tę inwestycję do ministra kultury. W jednej skarży się się na brak należytej ochrony zespołu urbanistycznego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków. W drugie żąda unieważnienia wydanego przez MKZ uzgodnienia na zmianę sposobu użytkowania budynku. Minister pierwszą skargę uznał za bezzasadną. W drugiej sprawie nie ma jeszcze rozstrzygnięcia. – Służby ochrony konserwatorskiej tłumaczą, że nie mogą nakazać rozbiórki tego budynku. Ale nikt przecież się tego nie domaga. Nam chodzi wyłącznie o to, by tak wysoki budynek, który powstał w celu publicznym, nie zmieniał swojej funkcji – irytuje się autorka skargi.

Chodzi o zasadę dobrego sąsiedztwa, którą muszą spełniać budynki mieszkalne, a która nie dotyczy inwestycji celu publicznego (np. szpitale, urzędy). Najlepiej obrazuje to przypadek Centrum Onkologii Ziemi Lubelskiej, którego ogromna bryła oszpeciła panoramę miasta.

Po tym jak w styczniu doszło do zawalenia ściany kamienicy przy ul. Bernardyńskiej, a dwa tygodnie później nadzór budowlany wyłączył z użytkowania kamienicę przy ul. Farbiarskiej, pojawiają się jeszcze inne obawy. – Boję się czy w związku z budową nie zawali się nasza kamienica – przyznaje jedna z mieszkanek kamienicy przy Świętoduskiej 10.

– Najbliższy sąsiedni budynek znajduje się w odległości około 20 metrów, co zapewnia bezpieczeństwo prac budowlanych bez wpływu na istniejącą zabudowę – uspokaja prezes Siejka. I dodaje: – Niezasadnym jest porównywanie naszej inwestycji do tych przypadków. Wszelkie uszkodzenia budynku przy ul. Bernardyńskiej były wynikiem awarii sieci wodociągowej, a nie efektem prowadzonych w pobliżu prac budowlanych.

Zapewnia też, że „spółka ma duże doświadczenie w podobnych realizacjach” i za przykład podaje budynek przy ul. Spokojnej 10, gdzie przed laty mieściła się szkoła, a dziś są apartamenty – w większości na wynajem. – Nawet najwięksi sceptycy nie mogą nie docenić, jak inwestycja harmonijnie wpisała się w istniejącą strukturę urbanistyczną – podkreśla.

Sąsiadów martwi też lokalizacja stacji transformatorowej. Miałaby stanąć tuż przy ogrodzeniu zabytkowej kamienicy przy ul. Świętoduskiej 10. – W rozmowach z Miejskim Konserwatorem Zabytków mieliśmy zapewnienie, że taka stacja nie powinna tutaj powstać – tłumaczy Grzybek.

Stacja trafo jednak tutaj powstanie. Taką decyzję – pod nieobecność MKZ Huberta Mącika – wydała jego zastępczyni Agata Semplińska. Jej zdaniem nie wpłynie ona na wygląd Zespołu Urbanistycznego Starego Miasta i Śródmieścia Lublina. – Z zastrzeżeniem iż inwestor odpowiednio ją zamaskuje, np. trejaż, osłaniającą stację transformatorową, która zostanie obsadzona pnącą roślinnością – czytamy w decyzji.

Konserwator inaczej widzi tą sytuację. – Lokalizowanie różnorodnych budynków pomocniczych w małej skali na nieruchomościach w obrębie historycznego zespołu urbanistycznego jest normą – tłumaczy Mącik. Wylicza, że zezwolił na podobne rozwiązania na Jezuickiej 14, Zielonej 5a, Wyszyńskiego 2a, Wróblewskiego, Staszica 4, Staszica 22, Placu Litewskim, 3 Maja 16. Wskazuje też, gdzie na stacje trafo w ostatnim czasie nie zezwolił. – Przy ul. Niecałej 7, gdzie byłaby w istotnym konflikcie wizualnym z cennym wglądem krajobrazowym na bryłę kościoła karmelitanek bosych przy ul. Staszica – dodaje. Inwestor zlokalizował tam stację podziemną.

Kto stoi za projektem?

Za projekt przebudowy budynku Instytutu Stomatologii odpowiada Studio 3, a głównym architektem jest Jerzy Korszeń. Korszeń zasiada też w Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, która w założeniu ma doradzać w kwestiach planowania przestrzennego prezydentowi Lublina. Pełni też funkcję wiceprezesa w Stowarzyszeniu Architektów Polskich o. Lublin. Korszeń jest członkiem zarządu i udziałowcem w Studio 3 Development (obok Jarosława Urbana i Ireneusza Kapłana). Tej nie wiedzie się ostatnio najlepiej – w latach 2021-2023 zaliczała stratę. W 2023 roku Prezydent Lublin udzielił spółce umorzenia zaległości podatkowej wraz z odsetkami na kwotę prawie 18 tys. zł. Studio 3 na swoim koncie ma m.in. Rezydencję Ogrodową przy ul. Cichej czy projekt Unia Art Residence przy placu Teatralnym.

Na zdjęciu głównym: Tak miałby wyglądać Apartamenty Staromiejskiej przy ul. Karmelickiej 7. Na elewacji widoczna jest surowa cegła, po której miałyby się wspinać rośliny. Budynek zachowałby charakterystyczny modernistyczny wygląd, z tym, że zyskałby większe okna. Na krótszej ścianie zaprojektowano balkony. Tu gdzie na wizualizacji jest bujna zieleń w przyszłości mają stanać kolejne budynki. Wizualizacja: Helvetia Centrum

Pomóż i wpieraj Jawny Lublin

• nr konta: 71 1090 2590 0000 0001 4947 2615
• zostań patronem: patronite.pl/jawnylublin
• szybki przelew: jawnylublin.pl/wplacam
• paypal: [email protected]
• 1,5% podatku: KRS 0000428743