Stadionowa odyseja: sam parking miał kosztować 400 mln zł, problem z wałami i zasilaniem. A projektant zarzuca miastu brak dobrej woli

Naliczamy kary umowne projektantowi nowego stadionu żużlowego, bo nie wyrobił się w terminach – obwieścił niedawno Ratusz, obwiniając za zwłokę projektanta obiektu. Ale jego wyjaśnienia pokazują drugą stronę medalu. Zarzuca miastu brak komunikacji i dobrej woli oraz dokładanie kolejnych zadań nie objętych umową. – Ja nie wiem, czy miasto jest przygotowane do tej inwestycji – stwierdza Wojciech Ryżyński z firmy projektującej obiekt nad Bystrzycą.

O nowym stadionie żużlowym kibice słyszą od prezydenta Krzysztofa Żuka (PO) od 2018 roku, kiedy temat ten – na fali popularności tego sportu i sukcesów lubelskiej drużyny Motor Lublin – trafił na podatny grunt w gorącym okresie kampanii wyborczej. Najpierw była mowa o gruntownej przebudowie stadionu przy Alejach Zygmuntowskich, a potem prezydent wskazał, że nowy stadion ma powstać nad Bystrzycą, m.in. na terenach po byłym Lubelskim Klubie Jeździeckim.

W sierpniu 2022 roku miasto rozstrzygnęło przetarg na opracowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej wielofunkcyjnej hali z funkcją stadionu żużlowego – jak oficjalnie w ratuszowej nomenklaturze określa się obiekt. Wygrało go konsorcjum firm Kavoo Invest z Poznania oraz Sybilski Wesoły & Partners Constructions z Wrocławia. Wartość kontraktu to 7,44 mln zł. Od podpisania umowy z miastem minęły już ponad dwa lata. Nie ma dokumentacji (pełnej), są kary umowne i nie ma komunikacji. Nie wiadomo też, ile stadion będzie kosztował i kiedy powstanie.

Budujemy, budujemy i zbudować nie możemy

Na początku wszystko wyglądało świetnie. Już jesienią 2022 roku konsorcjum przedstawiło wstępną koncepcję nowego, całkowicie krytego obiektu. Wizualizacje robiły wrażenie i na nowo rozpaliły przygasłe nico nadzieje kibiców żużla i innych sportów na nowy stadion o charakterze sportowo-rekreacyjnym. Prezydent Żuk zapowiadał stadion, który umożliwi rozgrywki nie tylko na lokalnym, czy nawet polskim, ale europejskim wręcz poziomie.

– Lublin zyska szansę nie tylko regularnego goszczenia żużlowego Grand Prix, ale także siatkarskiej Ligi Narodów, czy turniejów o mistrzostwa kontynentu. Nowa hala będzie atrakcyjnym miejscem także dla wydarzeń kulturalnych, przede wszystkim dużych koncertów muzycznych najpopularniejszych wykonawców. W ramach inwestycji, jako komponent rewitalizacji doliny rzeki Bystrzycy, powstanie również przestrzeń parkowo-rekreacyjna dla mieszkańców, wraz z przystanią kajakową i nowymi kładkami nad rzeką – obiecywał Żuk w listopadzie 2022 roku.

Ruszyły konsultacje społeczne, później prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp), by można było w tereny nad Bystrzycą wpasować przyszły stadion. A potem zapadła cisza. Temat stadionu wrócił podczas kampanii wyborczej na wiosnę tego roku. Ale główną osią publicznej dyskusji było to, skąd miasto weźmie około 300 mln zł na jego budowę. Bo minister sportu Sławomir Nitras, zresztą kolega partyjny prezydenta, jasno dał do zrozumienia, że na pieniądze z ministerstwa Lublin nie ma co liczyć.

Miasto nalicza kary za brak dokumentacji

Dziś po entuzjastycznych zapowiedziach prezydenta o „wielofunkcyjnej hali otoczonej zielenią” nie ma śladu. Jest za to spór z projektantem. Przed miesiącem Ratusz rozesłał do lubelskich mediów komunikat, że zaczyna naliczać kary umowne projektantom za nie wywiązanie się w terminie z umowy.

– Miasto uruchamia sankcje prawne wobec projektanta dokumentacji projektowo-kosztorysowej wielofunkcyjnego obiektu sportowo-rekreacyjnego z funkcją stadionu żużlowego. W związku z nienależytym wykonaniem umowy przez wykonawcę zapadła decyzja o naliczeniu mu kar umownych. Jednocześnie wezwano wykonawcę do przekazania Miastu kompletnych opracowań projektowych wraz z wymaganymi pozwoleniami. Kary naliczane będą za nieterminowe przekazanie każdego z poszczególnym elementów umowy za każdy dzień zwłoki. Obecnie wystawiona pierwsza nota księgowa nalicza karę za zwłokę w wykonaniu umowy w wysokości 206 tys. zł – informowała wówczas Joanna Stryczewska z biura prasowego Ratusza.

A zastępca prezydenta do spraw inwestycji i rozwoju Tomasz Fulara dodał: – Nasze dotychczasowe rozmowy i negocjacje z wykonawcą nie przyniosły oczekiwanych rezultatów i są dla nas niezadowalające – do tej pory nadal nie otrzymaliśmy wymaganej umową kompletnej dokumentacji projektowej.

Zapowiedział jednocześnie, że miasto będzie starało się dostosować funkcjonujący stadion przy Al. Zygmuntowskich do wymogów licencyjnych żużlowej ekstraligi.

Cztery piętra w dół to 400 mln zł

Z przedstawianej przez Ratusz narracji można odnieść wrażenie, że wina za stadionowe opóźnienia leży wyłącznie po stronie projektanta. Ale jego wersja wydarzeń, rozmów i negocjacji z miastem jest kompletnie inna.

Zacznijmy od początku, czyli etapu tuż po podpisaniu umowy na projektowanie. Już wówczas wyskoczyła pierwsza niespodzianka. Niespodzianka szalenie kosztowna. – Gdy w sierpniu 2022 roku przystępowaliśmy do realizacji umowy, przedstawiliśmy miastu koncepcję zgodną z mpzp, który rok wcześniej został zmieniony przez miasto – mówi Jawnemu Lublinowi Wojciech Ryżyński, prezes spółki Kavoo Invest, wchodzącej w skład konsorcjum. – Wynikała z niej konieczność zaprojektowania parkingu na 4 tys. miejsc. Ponieważ działka przeznaczona na stadion jest ciasna, w związku z tym nie było innej możliwości niż lokalizacja tego parkingu pod ziemią. Teren jest tuż obok Bystrzycy, przesiąknięty wodą, ona jest praktycznie w poziomie gruntu, a musielibyśmy się wkopać na cztery kondygnacje.

Prezes Ryżyński zaznacza, że chodziło o duży obiekt o kubaturze 300 tys. m3, który miałby się znaleźć pod ziemią. – Na prośbę miasta zrobiliśmy symulację i wyszło nam, że podziemny parking kosztowałby 400 mln zł. I to było liczone dosyć skromne. A w tym czasie koszty stadionu szacowaliśmy na 200 mln zł.

Według relacji projektanta miasto było zaskoczone tymi wyliczeniami, a prezydent Żuk miał osobiście poprosić o przedłożenie nowej koncepcji, bez podziemnego parkingu. – Zrobiliśmy to błyskawicznie, już we wrześniu była wstępna koncepcja, na jej podstawie miasto postanowiło ponownie zmienić mpzp – dodaje Ryżyński. Jak zaznacza, przygotowanie nowej koncepcji to nie była kosmetyka, tylko duża zmiana warunków technicznych nowego stadionu. Dlatego konsorcjum zaproponowało aneks do umowy, który przy tak dużym przeprojektowaniu był „absolutnie obligatoryjny” – jak to określa prezes Kavoo Invest.

Jakby szlag wszystko trafił

Ratusz jednak tematu aneksu nie podjął. – Wszystkie nasze biznesplany i umowy z podwykonawcami były nieaktualne – dodaje Wojciech Ryżyński. – W końcu miasto zmieniło mpzp i poinformowano nas, że możemy działać dalej. OK, ale podpiszmy najpierw aneks. Ale on do dziś nie został podpisany, mimo że przygotowaliśmy w sumie pięć jego wersji. Miasto przesłało swój, dotyczący jedynie nierealnej zmiany terminu, nie uwzględniający jednak niczego innego.

Wykonawca chciał też waloryzacji kwoty zapisanej w umowie. Negocjacje w tej sprawie toczyły się nawet przed Prokuratorią Generalną RP, organem powołanym m.in. do prowadzenia mediacji w spornych kwestiach gospodarczych. – Spotkań było sześć, na każdym uzgadnialiśmy kolejne punkty, wydawało się, że dążymy do porozumienia, ale gdy wysyłaliśmy do miasta propozycje aneksu – zapadała cisza.

• Z czego pana zdaniem wynikała ta cisza?

– Ja nie wiem, czy miasto jest przygotowane do tej inwestycji – mówi wprost prezes Ryżyński. – Do wyborów 7 kwietnia (samorządowych – red.) intensywność spotkań była co 2-3 miesiące, były prowadzone rozmowy. Po wyborach jakby szlag wszystko trafił i nagle zaczęto nas straszyć. W końcu zdecydowaliśmy, że przygotujemy ten projekt. Mamy uzgodnienia ze strażą pożarną i sanepidem.

• Miasto twierdzi, że dostało tylko część dokumentacji. 

– To, co już złożyliśmy, można naszym zdaniem przekazać do Wydziału Architektury i Budownictwa. Potrzebna jest decyzja środowiskowa (o tym poniżej – red.), ale praktycznie ten czas można wykorzystać na procedowanie uzyskania pozwolenia na budowę. Ale mamy zdecydowaną blokadę i sztuczne tworzenie przeszkód – twierdzi Ryżyński.

Woda przy gruncie i problemy z kablami

W trakcie prac projektowych wyszły na jaw problemy, o których na etapie przetargu nie było wiadomo. Okazało się, że w kiepskim stanie jest wał przy Bystrzycy. – W zeszłym roku doprowadziliśmy do spotkania z Wodami Polskimi, których przedstawiciele powiedzieli, że inwestycja będzie możliwa, jeśli miasto wcześniej wyremontuje wał, bo jest on w bardzo złym stanie technicznym. Na nasz koszt zrobiliśmy badania hydrologiczne i geologiczne – dodaje pełnomocnik konsorcjum. 

• A jaki jest stan gruntu pod sam stadion?

On jest niesamowicie nasycony wodą, w wielu miejscach woda jest równo z powierzchnią gruntu. Tam przez lata wytworzyła się warstwa nośna i tego nie można naruszać. To nie jest szczęśliwa lokalizacja, sam stadion podnieśliśmy ponad teren, nie wchodzimy grunt, całą płytę prowadzimy powyżej powierzchni ziemi.

• Czy są jeszcze jakieś inne problemy związane z projektowaniem?

To przede wszystkim kwestia zasilania stadionu w energię elektryczną. Okazało się, że istniejąca stacja nie obsłuży tak dużej inwestycji. W związku z czym trzeba zaplanować i uzgodnić przebieg sieci do stacji, z odległości około kilometra, co jest poza zakresem naszego opracowania. Problem jest szczególnie trudny, bo sieć będzie przebiegać przez tereny PKP.

Kolejny problem, na który zwraca uwagę projektant, to konieczność przełożenia istniejących sieci energetycznych PGE, problemy z uzgodnieniem projektu wjazdu z budowanej ulicy Lubelskiego Lipca ’80.

– Realizacja tego projektu, pomimo nie podpisania przez miasto aneksu, stanowiła z naszej strony akt dobrej woli i niosła bardzo duże ryzyko. Dobrej woli póki co ze strony UM w Lublinie brak – kończy prezes Wojciech Ryżyński.

RDOŚ chce opinii środowiskowej

Z naszych informacji wynika, że konsorcjum projektowe nie zgadza się z decyzją Ratusza o naliczaniu kar umownych i przygotowuje odpowiedź, w której kwestionuje ich zasadność. Ma ona być wkrótce przesłana do Ratusza.

Tymczasem 20 sierpnia tego roku regionalny Dyrektor Ochrony środowiska w Lublinie wydał postanowienie o konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowiska dla planowanego stadionu. W 26. punktach szczegółowo opisuje, co powinno się w niej znaleźć.

To m.in. wyniki inwentaryzacji przyrodniczej, wpływ zniszczenia terenów zielonych w kontekście wpływu na liczebność gatunków chronionych i utratę siedlisk w obrębie miasta czy analiza inwestycji na klimat akustyczny. RDOŚ zwraca uwagę, że teren inwestycji znajduje się w Strefie Ochrony Widoków (chodzi o panoramę Starego Miasta – red.), dlatego należy przedstawić wizualizacje krajobrazowe.

31 października prezydent Lublina, w ślad za decyzją RDOŚ, wydał postanowienie o konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko projektowanego stadionu.

– Projektant został wezwany do pilnego przekazania raportu oddziaływania na środowisko i oczekujemy, że niezwłocznie uzupełni brakujące dokumenty – przekazała Jawnemu Lublinowi Joanna Stryczewska z biura prasowego Ratusza. – Procedura nie wskazuje terminu na przedłożenie raportu, ale zgodnie z nią postępowanie środowiskowe zostaje zawieszone do czasu uzupełnienia wniosku o raport ooś. W rozmowach telefonicznych wykonawca deklaruje przekazanie brakującego raportu jeszcze w grudniu. Przypomnę, że zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, wykonawcy naliczane będą dalsze kary za nieterminowe przekazanie każdego z poszczególnym elementów umowy za każdy dzień zwłoki.

Co planuje Ratusz nad Bystrzycą

Na terenach nad Bystrzycą ma stanąć w pełni zadaszony stadion, który pomieści 17 836 widzów, w tym 736 gości VIP, 460 gości SuperVIP z miejscami w lożach i 1380 kibiców na pięciokondygnacyjnej Trybunie Głównej. Trybuny dla zwykłych kibiców będą dwukondygnacyjne – 13 rzędów znajdzie się na poziomie dolnym i 11 na górnym. Trybuna Główna będzie umiejscowiona po stronie północno-wschodniej. Znajdą się w niej także pomieszczenia dla zawodników i obsługi sportów innych niż żużel, dla prasy, w tym przystosowane do relacji radiowych i telewizyjnych (w sumie trzy rzędy miejsc z pulpitami dla 60 dziennikarzy), ochrony i monitoringu oraz pomieszczenia obsługi zawodów. Dla kibiców niepełnosprawnych na całym stadionie przeznaczono 26 miejsc.

Po stronie południowej zaprojektowano park maszyn z budynkiem zaplecza sportowego i parkingiem oraz pomieszczeniami technicznymi i magazynowymi. Pod trybunami znajdą się toalety dla publiczności oraz punkty małej gastronomii. Pod trybuną główną znajdzie się parking podziemny dla samochodów gości VIP – w sumie 170 miejsc, w tym 10 miejsc dla samochodów osób niepełnosprawnych.

Ale najważniejsze jest to, co Ratusz szykuje dla naszych mistrzów Polski. Żużlowcy Platinum Motor Lublin będą się ścigać z rywalami na torze o długość 343 m i szerokości 11 metrów na prostych i 16 metrów na łukach. Będzie wykonany z kruszywa granitowego. Wnętrze pozostanie wolne od stałego zagospodarowania, dzięki czemu będzie tu można zorganizować inne imprezy. Wokół toru została wyznaczona strefa bezpieczeństwa o szerokości ok. 3,90 m.

Obok stadionu, bliżej Bystrzycy, zaprojektowano kilkupoziomowy, nadziemny otwarty parking dla samochodów osobowych. Będzie miał 602 miejsca postojowe na czterech kondygnacjach nadziemnych oraz na dachu. Po tym, jak miasto zmieniło mpzp, pomysł parkingu podziemnego został zarzucony.

Na zdjęciu głównym: O nowym stadionie nad Bystrzycą kibice żużla słyszą od kilku lat. Ale do dziś nie wiadomo, ile będzie kosztował, skąd na niego miasto weźmie pieniądze, ani kiedy ruszy jego budowa. Wizualizacja konsorcjum projektowego