Schron w bloku, droga krótsza niż w planie. Deweloperzy idą do Ratusza po ZPI

Bloki miałyby stanąć nad Czechówką przy ul. Dolnej 3 Maja oraz na rogu Kunickiego i Wolskiej. Z gotowymi planami zabudowy swoich działek do Urzędu Miasta przyszli dwaj kolejni deweloperzy. Oferują skromne renty planistyczne i inwestycje uzupełniające ściśle związane ze swoimi zamierzeniami.

W obu przypadkach chodzi o zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) – nowe narzędzie, które daje deweloperom możliwość realizacji konkretnych inwestycji na podstawie wniosku. ZPI uchwalany jest przez radę miasta po wcześniejszych negocjacjach z inwestorem i zawarciu umowy urbanistycznej. Tak było w przypadku ZPI dla górek czechowskich, pierwszej w ten sposób przyjętej w Lublinie uchwały. 4 września rada – głosami klubu prezydenta Krzysztofa Żuka (PO) mimo trwających od lat protestów – dała spółce TBV Investment zgodę na zabudowę blokami dużej części tego terenu.

W piwnicy będzie schron „dla obywateli miasta Lublin”

Teraz do grona posiadaczy ZPI chcą dołączyć dwaj kolejni lubelscy deweloperzy. Pierwszy z nich to spółka TKM Global, której większościowym wspólnikiem i prezesem jest Tomasz Księżopolski (rocznik 1966). Chce uchwalenia planu dla dwóch działek o łącznej powierzchni 0,761 ha u zbiegu ul. Dolnej 3 Maja i al. Solidarności, w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki Czechówki, gdzie obecnie znajduje się parking.

„Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego ma za zadanie umożliwić wykonanie inwestycji będącej bramą wjazdową do śródmieścia miasta, zwiększenie atrakcyjności ciągów pieszo rowerowych w Dolinie Czechówki oraz dopełnienie tkanki funkcjonalnej poprzez usługowe partery” – pisze we wniosku do RM prezes deweloperskiej spółki.

Zgodnie z wnioskiem deweloper chciałby przeznaczyć ten teren pod zabudowę wielorodzinną i usługową. Obecny plan dopuszcza tu takie budynki, przy czym mogą mieć maksymalnie 15,5 m wysokości (przy dachu płaskim) i 17 m (przy dachu wielospadowym). Księżopolski chciałby jednak zbudować wyższe, dochodzące nawet do 25 metrów, czyli 8 kondygnacji. Maksymalny udział powierzchni zabudowy ma wynosić 65 proc., a minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 30 proc. TKM Global proponuje skromną rentę planistyczną (to opłata za wzrost wartości gruntu po uchwaleniu planu) dla terenu, na którym mają stanąć bloki – zaledwie 5 proc. Przypomnijmy, że z takiego samego pułapu startował prezes TBV Investment Wojciech Dzioba w przypadku ZPI dla górek czechowskich. Po negocjacjach skończyło się na 20 proc., choć maksymalna, ustawowa stawka wynosi 30 proc.

Tak jak we wszystkich dotychczasowych wnioskach o uchwalenie ZPI także i spółka TKM Global oferuje miastu coś w zamian. „W ramach inwestycji jako przeznaczenie uzupełniające – w przestrzeni jednej z kondygnacji podziemnych zagospodarowana zostanie przestrzeń na cele schronu cywilnego dla obywateli miasta Lublin” — pisze Księżopolski.

Prezes TKM Global na lubelskim rynku deweloperskim działa od lat. Jedną z jego najbardziej rozpoznawalnych inwestycji ostatnich lat jest budynek mieszkalno-usługowy przy ul. Wieniawskiej 11. Jednak sama spółka do zyskownych nie należy: w zeszłym roku miała 1,5 mln zł straty netto, a w poprzednich latach strata przekraczała nawet 3 mln zł — tak było w 2022 i 2023 roku. Zgodnie z ostatnim raportem finansowym spółki, na działce, która ma być objęta ZPI, wpisane są dwie duże hipoteki: jedna na kwotę 30, a druga na 42 mln zł. 30-milionowa hipoteka figuruje też na lokalach usługowych w biurowcu przy ul. Wieniawskiej 11. Na spłatę odsetek spółka przeznaczyła w zeszłym roku prawie 11,7 mln zł.

I pałacyk, i mieszkania

Drugim inwestorem, który chce uchwalenia ZPI, jest spółka Max Bud Grzegorz Pawłowski (rocznik 1968). Deweloper chce zabudować blokami teren o pow. ok. 2 ha na rogu ul. Kunickiego i Wolskiej. Przez lata mieściły się tu Lubelskie Zakłady Przemysłu Skórzanego Protektor, znane z produkcji specjalistycznego, ochronnego obuwia, w tym m.in. dla policji i wojska. Ale pod koniec 2011 roku grupa Protektor, do której należał lubelski zakład, postanowiła zwolnić całą 144-osobową załogę, co wywołało gwałtowne protesty. Finalnie produkcja została przeniesiona do nowego zakładu w strefie ekonomicznej na Felinie.

Po fabryce został zabytkowy pałac Domańskich i budynki produkcyjno-magazynowe (część została już wyburzona). Jak pisaliśmy w zeszłym roku, Max Bud chce odrestaurować pałac — na parterze znajdą się usługi i biura, na wyższych kondygnacjach mieszkania. W złożonym w Ratuszu wniosku o uchwalenie ZPI zapowiada, że przy Wolskiej i Kunickiego chce postawić budynki o charakterze usługowym lub mieszkaniowym. Te pierwsze miałyby charakter handlowy (z wykluczeniem wielkopowierzchniowego); biurowy i administracyjny, rzemieślniczy, turystyczny, gastronomiczny, zdrowia i pomocy społecznej, nauki i edukacji. Wysokość bloków mieszkalnych byłaby zróżnicowana: od czterech, przez sześć do siedmiu kondygnacji. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej miałby wynieść 10 proc., a maksymalny współczynnik zabudowy nawet 80 proc.

– Szczegółowe ustalenia projektu plany mają na celu transformację terenów dotychczas wykorzystywanych pod zabudowę przemysłową na obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Projekt planu umożliwia wprowadzenie nowej zabudowy o wysokich walorach architektonicznych, harmonijnie wpisującej się  w istniejący i planowany kontekst urbanistyczny – pisze we wniosku architekt Łukasz Reszka.

Jeśli chodzi o inwestycję uzupełniającą, to spółka Max Bud proponuje wybudowanie drogi publicznej na terenie ZPI. Tyle że droga ta (biegnąca od ul. Kunickiego) będzie znacznie krótsza niż ta, która widnieje na obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przebiega przez cały teren i łączy się z ul. Wolską). Deweloper jest także bardzo zachowawczy jeśli chodzi o wysokość renty planistycznej — proponuje zaledwie 1 proc.

Oba wnioski deweloperów o uchwalenie ZPI trafią pod obrady Rady Miasta. Jeśli ta zgodzi się na przystąpienie do sporządzenia planu, to wybierze swojego przedstawiciela do zespołu negocjacyjnego.

Na zdjęciu: Spółka TKM Global chce zabudować blokami teren w bezpośrednim sąsiedztwie Czechówki. W zamian za zgodę proponuje ratuszowi budowę schronu dla mieszkańców. Fot. Krzysztof Wiejak