Plan ogólny dopiero od przyszłego roku. Czego oczekiwali deweloperzy, a czego mieszkańcy?

Plan ogólny najprawdopodobniej zostanie uchwalony w ten piątek na nadzwyczajnej sesji Rady Miasta Lublin. W życie wejdzie dopiero w styczniu – prezydent zapowiada czteromiesięczne wakacje legislacyjne. Tylko co piąty złożony do planu wniosek zyskał akceptację urzędników. Wiemy, jakie wnioski do planu zgłosili Lublinianie i deweloperzy.

Chcesz prawdy o decyzjach urzędników, a nie wygładzonego PR-u? Wydajemy papierowy „Jawny Lublin”! Dorzuć się: zrzutka.pl/z/drukujemyjawnylublin

Nadzwyczajna sesja RM zwołana na wniosek prezydenta Krzysztofa Żuka (KO) rozpocznie się w piątek, 28 sierpnia, o godz. 15.30. Termin wynika z tego, że gminy w całej Polsce na uchwalenie planów ogólnych mają czas do końca sierpnia. To nowe narzędzie planistyczne, które zastąpi dotychczasowe studium przestrzenne. Wyznaczając różne strefy przesądzi na lata, co można w danym miejscu zbudować.

Jak informuje Ratusz, obecnie ok. 80 proc. powierzchni miasta jest już objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. – Ich ustalenia pozostają w mocy i nie są zmieniane przez Plan Ogólny. Oznacza to, że w odniesieniu do zdecydowanej większości terenów zasady zagospodarowania są już określone i Plan Ogólny nie będzie ich uchylał ani modyfikował – czytamy w komunikacie Kancelarii Prezydenta Miasta.

Prognozy GUS i rachunki Ratusza

Najwięcej kontrowersji budzą te strefy, które umożliwiają zabudowę mieszkaniową. Z projektu planu wynika, że mimo systematycznego wyludniania się Lublina terenów pod bloki i domy jednorodzinne będziemy mieć tyle, jakby w mieście miało zamieszkać w przyszłości o ponad 100 tys. osób więcej.

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego liczba ludności w Lublinie na koniec zeszłego roku wyniosła niecałe 327 tys. osób. Urząd Miasta podaje swoje dane: na koniec kwietnia br. liczba osób zameldowanych na pobyt stały wyniosła 302 tys. (spadek o 3 tys. w ujęciu rocznym), a na pobyt czasowy – 6,2 tys. (spadek o 1,2 tys.), czyli w sumie 308,2 tys. osób.

Przy projektowaniu planu ogólnego brano jednak pod uwagę prognozy demograficzne GUS. Zgodnie z nimi w 2043 roku w Lublinie będzie mieszkać niecałe 302 tys. mieszkańców. Opierając się na tych danych, Ratusz przyjął, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania i domy wynosi 78,3 tys. osób (grafika poniżej). Zgodnie z przepisami gmina może jednak ten wskaźnik zwiększyć (musi się jednak mieścić w granicach 70-130 proc.). Urząd przyjął najwyższy przelicznik, co w rezultacie dało wynik 102 tys. osób. Z innych wyliczeń wyszło, że już w tej chwili tzw. chłonność terenów mieszkaniowych pozwala na wybudowanie bloków i domów jednorodzinnych dla 112 tys. osób, w związku z czym przyjęto, że w planie ogólnym nie będzie wyznaczać się nowych stref pod budownictwo mieszkaniowe.

O założenia dotyczące tych wyliczeń pytała planistów radna Elżbieta Boczkowska z opozycyjnego klubu PiS. Chciała się dowiedzieć, czy są one zgodne z rzeczywistymi zmianami demograficznymi zachodzącymi w Lublinie. – Wynik porównania zapotrzebowania i chłonności decyduje o sposobie wyznaczania stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową. Przy wyżej opisanych analizach wartości ujemnego przyrostu demograficznego w Lublinie w latach 2021-2025 nie mają wprost przełożenia na sposób wyznaczania strefy – odpisali jej urzędnicy. 

Deweloperów walka o nowe tereny pod bloki

Z wykazu wniosków, jakie zostały złożone w ramach konsultacji społecznych planu ogólnego (w sumie było ich 3369), wynika, że większość nie została uwzględniona. Jednie 604, czyli 18 proc., zostało rozpatrzone pozytywnie. Redakcja Jawnego Lublina dysponuje imiennym wykazem wniosków (w Biuletynie Informacji Publicznej UM Lublin dane dotyczące osób fizycznych czy prawnych zostały usunięte). Dzięki temu wiemy m.in., którzy deweloperzy mieli uwagi do planu ogólnego i czego konkretnie dotyczyły ich wnioski.

I tak na przykład daleko idący wniosek wysunęła spółka znanego lubelskiego architekta Stelmach i Partnerzy, a dotyczył on terenów przy ul. Młyńskiej obok Dworca Lublin, gdzie planowana jest budowa potężnego centrum biurowo-handlowego. Spółka chciała, by w dwóch strefach, gdzie mogą stanąć duże obiekty handlowe, Ratusz zredukował powierzchnię biologicznie czynną (PBC) do zera. Urząd odrzucił ten wniosek, argumentując, że zgodnie z miejscowym planem na poziomie terenu nie ustala się PBC, a na dachach obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. udział PBC musi wynieść co najmniej 30 proc. – W związku z powyższym zapisem nie jest możliwe wprowadzenie wartości „0%”. – informuje Ratusz w nieuwzględnionym wniosku.

W opisywanym przez nas niedawno konflikcie o przyszłość strefy gospodarczej u zbiegu Wrotkowskiej i Smoluchowskiego (dawne Lubelskie Zakłady Tytoniowe) wnioski składała i spółka Egen, i spółka Hemplab, które odmiennie widzą przyszłość tego terenu. I tak Hemplab, który jest właścicielem pięciu dużych budynków poprzemysłowych, chciał, by na fragmencie jednej z działek utworzyć strefę wielofunkcyjną (SW) z zabudową wielorodzinną. Jednak miejscy planiści byli na nie. „Z uwagi na politykę przestrzenną gminy – zmiana strefy z SU (strefa usług – red.) na SW w terenach produkcyjnych, składowo–magazynowych i usługowych jest niezasadna. Przekroczone zapotrzebowanie na zabudowę mieszkaniową” – brzmi odpowiedź na ten wniosek. Z kolei Egen postulował, by obszar ten objąć strefą gospodarczą, a dodatkowo wprowadzić funkcję handlu wielkopowierzchniowego. Ratusz nieznacznie zwiększył strefę gospodarczą, ale nie zgodził się na handel.

Zmiany w planie ogólnym oczekiwała również spółka znanych lubelskich deweloperów – Osiedle Regaty Dzioba i Wspólnicy (czyli Wojciech Dzioba, Piotr Bielecki oraz Tomasz i Leszek Kalinowscy znani z takich spółek jak TBV czy Wodrol). Chodzi o niezabudowany teren przy ul. Jana Pawła II i Roztocze o powierzchni około 3,3 hektara, na którym planowane jest blokowisko. Biznesmeni chcieli m.in. zwiększenia wskaźnika intensywności zabudowy oraz wysokości do 55 metrów. Ratusz jednak odmówił wprowadzenia korekty z uwagi na zapisy planu miejscowego oraz na przekroczenie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.

Z odmową spotkał się również wniosek spółek Wikana i Alba, które przy ul. Nałęczowskiej/Cisowej chciały utworzenia strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Tu również urząd powołał się na ustalenia mpzp i przekroczenie zapotrzebowania na kolejne bloki. Po sąsiedzku Lalak Development również wnioskował o to, by na kilku działkach stworzyć taką samą strefę, ale odpowiedź Ratusza była taka sama.

Lublinianie przeciwni dogęszczaniu

Swoje uwagi do planu – w większości krytyczne – mieli też mieszkańcy. O swoich spostrzeżeniach mówili m.in. na spotkaniach konsultacyjnych. Obawiali się zwiększenia terenów pod zabudowę wielorodzinną czy zmniejszaniu powierzchni terenów zielonych. Składali też uwagi na piśmie. Kilkadziesiąt identycznie brzmiących wniosków przekazali do planu mieszkańcy południowych dzielnic miasta: „Wnosi o rezygnację z rozwiązań wprowadzonych do projektu planu ogólnego miasta Lublin, które mogą stworzyć możliwość dogęszczenia zabudowy i zmniejszenia powierzchni terenów zielonych. Dalsze zwiększanie intensywności zabudowy i ograniczanie powierzchni biologicznie czynnej (z 50% do 30%), podwyższanie dopuszczalnej wysokości budynków czy likwidacja istniejących parkingów, negatywnie wpłyną na jakość życia mieszkańców dzielnic Czuby Północne i Czuby Południowe. Plan ogólny powinien mieć na celu ochronę charakteru dzielnicy, zachować odpowiednie proporcje między zabudową, a terenami zielonymi oraz zapewnić mieszkańcom optymalne warunki do życia. Wnioskuje o wprowadzenie zmian”. Do wniosku mieszkańcy złożyli załączniki, jednak nie wiadomo, co zawierają, bo Ratusz nie publikuje ich na stronie BIP, choć jego odpowiedzi są jawne.

Były też wnioski-apele, jak ten złożony przez jedną z mieszkanek. – Tereny należące do Górek Czechowskich powinny nadal funkcjonować jako tereny zielone, wypoczynkowo-rekreacyjne bez zezwolenia na zabudowę – napisała. W odpowiedzi planiści nie pozostawili jednak złudzeń, że plan ogólny może zmienić coś w zakresie zabudowy 30 hektarów tego terenu blokowiskami. Przypomnijmy, że w zeszłym roku pozwolili na to radni prezydenckiego klubu, uchwalając na wniosek spółki TBV Investment Zintegrowany Plan Inwestycyjny. – Uwaga nieuwzględniona – z uwagi na politykę przestrzenną gmin i ustalenia obowiązującego planu miejscowego – odpisali teraz Lubliniance urzędnicy.

Blisko sto uwag dotyczyło rezygnacji z budowy grzebowiska zwierząt na Ponikwodzie – wnioskował o to również radny Konrad Wcisło (KO, klub prezydenta Krzysztofa Żuka). Ten postulat został rozpatrzony pozytywnie: – Z uwagi na sprzeciw społeczności lokalnej odstępuje się od lokalizacji grzebowiska wraz ze strefa ochronną – informują planiści. Wspomniana już radna Boczkowska apelowała również o to, by plan ogólny wykluczał możliwość lokalizacji instalacji termicznego przekształcania odpadów, w tym spalarni odpadów komunalnych, medycznych, niebezpiecznych. Wniosek ten nie został uwzględniony: – Metodologia tworzenia planu ogólnego nie daje możliwości wprowadzenia proponowanych zapisów dotyczących lokalizacji spalarni – brzmi odpowiedź planistów z Ratusza.

Z kolei inny radny prezydenckiego klubu Marcin Bubicz (KO) zgłosił uwagę, by w wąwozie przy ul. Zelwerowicza nie dopuszczać zabudowy jednorodzinnej, gdyż zgodnie ze studium przestrzennym i mpzp jest to teren zielony. I ten wniosek również przeszedł. – Na całym obszarze wyznaczono strefę SN – zieleni i rekreacji zgodnie z obowiązującym planem miejscowym – odpisali urzednicy.

Wszystkie uwagi (ale bez nazw podmiotów i nazwisk) oraz sposób ich rozpatrzenia można znaleźć pod tym linkiem:

Z planem poczekamy do stycznia

Dyskusja nad planem ogólnym odbędzie się podczas piątkowej, nadzwyczajnej sesji Rady Miasta, którą zwołano na wniosek prezydenta. Ma to związek z tym, że rząd dał gminom czas do końca sierpnia na uchwalenie tych dokumentów (termin był kilkukrotnie wydłużany). W Lublinie zapowiada się gorąca dyskusja, na co wskazują m.in. głosy z opozycyjnego klubu PiS: – Na piątkowej sesji podstawowe pytanie będzie brzmiało: dla kogo radni urządzą Lublin? Dla mieszkańców czy dla interesów wąskiej grupy oligarchów? Bo skutki tych decyzji przez lata będą ponosić mieszkańcy Lublina. A ci, którzy dziś fundują im dogęszczanie zabudowy i związane z tym niedogodności, zawsze mogą później zamieszkać w sąsiedniej gminie – z dala od problemów, które sami stworzyli! – napisał na FB Robert Derewenda, szef opozycyjnego klubu PiS w Radzie Miasta.

Niespodzianki jednak trudno się spodziewać: klub Żuka ma w RM większość, więc najprawdopodobniej plan ogólny zostanie uchwalony. Zgodnie z zapowiedzią prezydenta nie wejdzie jednak w życie natychmiast.

– Zdecydowaliśmy się skorzystać z możliwości vacatio legis i ustalić termin wejścia w życie dokumentu na początek 2027 roku, aby zapewnić wszystkim zainteresowanym odpowiedni czas na zapoznanie się z nowymi zasadami planowania – wyjaśnia prezydent Żuk cytowany w komunikacie prasowym Ratusza.

Ten ruch – jak dodaje – ma umożliwić m.in. dokończenie prac nad procedowanymi już miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (ich lista poniżej).

Lista projektów MPZP i ZPI znajdujących się obecnie na etapie wyłożenia/po wyłożeniu lub konsultacji społecznych:

• MPZP – część VI – Majdan Tatarski, Kośminek – rejon ul. Droga Męczenników Majdanka – obszar A – rejon ulic: Garbarskiej – Elektrycznej – Długiej – Pawiej
• MPZP – część VI – Majdan Tatarski, Kośminek – rejon ul. Droga Męczenników Majdanka – obszar C – rejon ulic: W. Grabskiego – Pogodnej – H. Ordonówny
• MPZP – część VIII – w rejonie al. Unii Lubelskiej, ul. Zamojskiej, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego, ul. Podwale, Błoni pod Zamkiem
• MPZP – część VII w rejonie Zalewu Zemborzyckiego – obszar B – rejon ulicy Krężnickiej – etap II
• MPZP – część VI Zemborzycka-Abramowicka – obszar B – etap II
• MPZP – część VI Zemborzycka oraz zm. MPZP – część VIH – obszar C – rejon ulic: Diamentowej i Zemborzyckiej
• MPZP – część VI Zemborzycka oraz zm. MPZP – część VIH – obszar D – rejon ulic: Powojowej i Zemborzyckiej
• zm. MPZP – część III – obszar A – rejon ulicy J. Czapskiego i W. Chodźki
• zm. MPZP – część IV – obszar A – rejon ul. Frezerów – etap II
• zm. MPZP – część III – obszar B – rejon ulic: Północnej, Solidarności
• MPZP – część VII w rejonie ulic: Lipskiej, Ziołowej i Zagajnikowej – etap II
• MPZP – część VII w rejonie ulicy Janowskiej (wschód)
• MPZP i zm. MPZP – część II w rejonie linii kolejowej i Starego Gaju
• MPZP – obszary przestrzeni publicznych Ogród Botaniczny – tereny pod powiększenie Ogrodu
• MPZP – część VI i część VII – obszar C – część VII – rejon ulicy Janowskiej (zachód)
• MPZP – część VI w rejonie ulicy W. Sieroszewskiego
• MPZP – obszary przestrzeni publicznych – etap II Dawny trakt lubartowski oraz dawny trakt lwowski – ulice: Lubartowska i Kowalska wraz z sąsiadującymi kwartałami zabudowy
• MPZP i zm. MPZP ESOCH – Czechówka Śródmieście – część II w rejonie ulicy Czechowskiej
• zm. MPZP – część IV – obszar A w rejonie ul. Bohdana Dobrzańskiego
• Zintegrowany Plan inwestycyjny dla obszaru Nr 1 położonego w Lublinie w rejonie ulicy dra Witolda Chodźki i alei Mieczysława Smorawińskiego
• zm. MPZP – część VIII w rejonie alei: Zygmuntowskich i J. Piłsudskiego