Ile ma powstać mieszkań? Deweloper nie wie. Ile kosztuje utrzymanie parku? Wiceprezydent nie wie. Wiadomo za to, że ten pierwszy chce na górkach czechowskich zbudować nawet siedmiopiętrowe bloki, a urzędnicy i radni prezydenta Krzysztofa Żuka nie mają nic przeciwko. Na poprzedzającej sesję rady miasta Komisji Rozwoju pytania o gigantyczną inwestycją mieli jedynie opozycyjni radni PiS i mieszkańcy.

W czwartek Rada Miasta Lublin podejmie ważną, wręcz historyczną, decyzję. Chodzi o pierwszy Zintegrowany Plan Inwestycyjny dotyczący ponad stuhektarowego terenu górek czechowskich. ZPI to nowe narzędzie planistyczne, za pomocą którego deweloper (tu TBV Investment) może zmienić plan miejscowy. Ten obecnie obowiązujący na górkach nie przewiduje tu osiedli mieszkaniowych. Taką zabudowę dopuszcza jednak nowe studium uchwalone w 2019 r. (którego ważność sądy uznały w zeszłym roku). Ale studium do końca 2025 roku ma zostać zastąpione przez plan ogólny. Dlatego deweloper postanowił wykorzystać procedurę ZPI.

Jak już pisaliśmy, sprawy toczą się lotem błyskawicy. Wniosek TBV do Wydziału Planowania UM Lublin wpłynął 21 sierpnia. W BIP Miasta Lublin oba dokumenty pojawiły się 26 sierpnia, a radni pochylą się nad nim już na najbliższej sesji – 5 września.

Każdą sesję poprzedzają komisje, które opiniują poszczególne uchwały, i tak wczoraj nad wnioskiem TBV pochyliła się Komisja Rozwoju Miasta, Urbanistyki i Ochrony Środowiska Rady Miasta Lublin. Na obradach pojawił się właściciel firmy deweloperskiej z grupą swoich podwładnych, a także kilkanaście osób od lat zaangażowanych w obronę tego terenu przed zabudową. Zanim wywiązała się kilkugodzinna dyskusja, Tomasz Fulara, nowy zastępca prezydenta ds. Inwestycji i Rozwoju, obwieścił: – Dzisiaj zaczynamy projekt ogromnie transparentny, angażujący dwa organy gminy – urząd i radę miasta.

TBV idzie jak burza

Gdy pojawia się temat górek czechowskich radni prezydenckiego klubu nie zadają niewygodnych pytań. W tę tradycję znakomicie wpisali się nowi radni klubu Krzysztofa Żuka jak Marta Gutkowska, Kamila Florek czy Konrad Wcisło, którzy podczas kilkugodzinnej dyskusji głosu nie zabrakli ani razu. Pytania do miasta i dewelopera mieli głównie zgromadzeni na sali mieszkańcy i kilku radnych PiS.

Eugeniusz Bielak (klub PIS) dopytywał o ekspresowe tempo procedowania wniosku dewelopera. – Nie wyobrażam sobie, żeby procedować tą uchwałę bez konsultacji z radami dzielnic – stwierdził.

Usłyszał wówczas zapewnienie, że rady dzielnic – Czechowa Południowego, Czechowa Północnego i Sławina – zostały o sprawie powiadomione. Słowom urzędnikom zaprzeczyli jednak obecni na sali przedstawiciele tych rad. Stwierdzili oni, że nic takiego do nich nie dotarło.

Wątpliwości co do błyskawicznego procedowania wniosku TBV miała nawet radna z Klubu Krzysztofa Żuka Jadwiga Mach. – W jakim terminie rada powinna zająć się wnioskiem inwestora? W przypadku lex deweloper to dwa miesiące – dopytywała Mach.

– Tutaj nie ma takiego terminu – przyznał Bogumił Postawski, zastępca dyrektora Wydziału Wydziału Planowania. – Inwestor składa projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego podobny do planu miejscowego. My musimy go w ciągu trzech dni skierować do Rady Miasta.

Rzeczywiście – przepisy nie określają w żaden sposób kiedy rada gminy ma się takim wnioskiem zająć. Urzędnicy postanowili jednak pomóc deweloperowi. Jak udało nam się ustalić pod projektem uchwały skierowanej pod obrady podpisał się właśnie wiceprezydent Fulara, a przewodniczący RM Jarosław Pakuła (klub radnych Krzysztofa Żuka) wprowadził ten punkt do programu najbliższej sesji.

Poza przekazaniem wniosku dewelopera radzie, miasto przygotowało też projekt uchwały w tej sprawie. – Miasto przygotowało dla radnych uchwałę, którą musiało przygotować – tłumaczył procedury Fulara. Przekonywał też, że na napisanie takiej uchwały urzędnicy mają tylko trzy dni. Nie jest to prawda. Nawet ten dokument powstał kilka dni później.

Ile mieszkań? Nie wiadomo

Prezentacja, z którą deweloper zjawił się na posiedzeniu komisji, liczyła 30 stron. Było w niej dużo korzyściach dla miasta (ograniczenie migracji pod miasto, wpływy z podatków) i wiele ładnych obrazków, na których dominowała zieleń. Na zdjęciach i wizualizacjach tereny zielone i urządzenia do zabawy, sportu i rekreacji. Tylko na jednej planszy białym kolorem zaznaczono potencjalną zabudowę. Przedstawiała ona jak można – zdaniem dewelopera – cztery wierzchowiny zabudować dziś (obiektami handlowymi, sportowymi, usługowymi). Planszy z planowaną zabudową nie było żadnej. Nie padła też odpowiedź na pytanie jak wiele mieszkań jest tu planowane.

– To inwestycja planowana na kilkanaście lat. Mieszkań będzie tyle, na ile będzie zapotrzebowanie – stwierdził Wojciech Dzioba, prezes TBV Investment.

Radny Tomasz Gontarz (PiS) dopytywał dalej: – Jaka jest wartość inwestycji? Jak wysoka zabudowa powstanie?

– Dziś ciężko mówić o wartości – stwierdził Zbigniew Dymowicz, dyrektor inwestycji TBV Investment. Ale nie ukrywał jakimi blokami zabudowane mają być poszczególne wierzchowiny górek. A te – jak już pisaliśmy – niskie nie będą. Na trzech z czterech wierzchowin TBV planuje budynki o wysokości nawet 8 kondygnacji.

Kot w worku czyli finansowe niewiadome

W prezentacji było też o „ograniczaniu konstytucyjnego prawa własności” i przypomnienie faktu, że projekt TBV jest zgodny ze studium a to jest zgodne z prawem – o czym w zeszłym roku przesądził sąd administracyjny. Deweloper pokazał też zbudowane przez siebie: ścieżkę terenową, plac zabaw, miejsca do pikników kosze i ławki na śmieci. I ponowił obietnice o przekazaniu miastu za symboliczną złotówkę terenu o pow. 75 na park. Tu pojawiła się jednak nieścisłość – w projekcie uchwały jest mowa o tym, że TBV dorzuci do budowy parku 10 mln zł (po odjęciu już poniesionych kosztów budowy istniejącej ścieżki), a w prezentacji była mowa o kwocie „nie mniej niż 10 mln zł„. Dyr. Dymowicz skomentował to krótko: – W prezentacji jest błąd. Wiążący jest wniosek.

– Park Ludowy kosztował 40 mln zl. Tutaj teren jest wielokrotnie większy, a budżet mniejszy. To nie jest atrakcyjna dla miasta umowa – skomentowała to radna Justyna Budzyńska (PIS).

– Nie ma co tego porównywać do Parku Ludowego. To zupełnie inna koncepcja zabudowy – tłumaczył prezes Dzioba. – Proszę wskazać jednego inwestora w Polsce, który oferuje lepsze warunki. Chciałbym by firma TBV była traktowana jak inni inwestorzy.

Kwestia rachunku zysków i strat wróciła pod koniec sesji. Tym razem radni PiS dopytywali urzędników o opłacalność całej inwestycji dla miasta

– Ile będzie kosztowała budowa szkoły? Miasto dostanie teren za darmo, ale już szkołę będzie musiało zbudować za swoje. Beneficjentami będą przyszli mieszkańcy osiedla TBV – dopytywał Gontarz.

– Nie mamy takich danych. Odpowiemy w najbliższym czasie – zapewniał wiceprezydent Fulara.

– A ile kosztuje utrzymanie Parku Ludowego? – dopytywała dalej Budzyńska.

– Trudno mi odpowiedzieć w tym momencie – odpowiedział Fulara. Dodał, że zastępcą prezydenta jest od niedawne i jeszcze nie wie wszystkiego.

– A jaka jest prognoza utrzymania parku? – ciągnęła Budzyńska.

– Trudno symulować koszty czegoś czego nie ma – padła odpowiedź.

Tę wymianę zdań podsumował radny Robert Derewenda (klubu PIS): Chcemy przejąć 75 hektarów parku, ale nie wiemy ile nas to będzie kosztowało. Dostajemy kota w worku!

– Jak przejmiemy park to będziemy w stanie policzyć – ripostował Fulara.

Co najpierw: wniosek TBV czy plan ogólny?

– Do 31 lipca miasto zbierało uwagi do planu ogólnego. Chciałbym się dowiedzieć co będzie uchwalone najpierw? ZPI czy plan ogólny? – dopytywał radny Gontarz.

– To nie jest ze sobą powiązane – odpowiedziała dyrektorka Wydziału Planowania Małgorzata Żurkowska. Dalej tłumaczyła, że Zintegrowany Plan Inwestycyjny to dokument o zupełnie innej skali niż plan ogólny. Dodała, że obowiązuje studium z 2019 r., a jeśli ZPI zostanie przyjęte to będzie trzeba je uwzględnić w planie ogólnym.

A terminy gonią – czas na uchwalenie planów ogólnych gminy mają do końca 2025 r.

W kuluarach dopytaliśmy dyrektor Żurkowską co z trwającymi od lat pracami nad zmianą planu miejscowego dla górek Czechowskich. Uchwała w tej sprawie została podjęta jeszcze w 2012 roku. – Jeśli radni podejmą uchwałę o ZPI to wtedy będzie trzeba unieważnić uchwałę dotyczącą zmiany planu miejscowego dla górek czechowskich – stwierdziła.

Żurkowska zapewniła nas, że prace nad wszystkimi planami miejscowymi prowadzone są równolegle. Sprawdziliśmy – aktualnie prace nad planami miejscowymi prowadzone są w oparciu o ponad 50 uchwał o ich sporządzenie lub zmianę. Najstarsze zostały podjęte jeszcze w 2004 roku i do dziś nie zostały uchwalone. Niektóre uchwały obejmują różne rejony –  największa obejmuje aż 28 rejonów. Dyrektorka Wydziału Planowania przyznała też, że nad planem miejscowym dla górek czechowskich prace nie są prowadzone.

Pytają mieszkańcy

Szansę na zdanie swoich pytań deweloperowi i urzędnikom dostali też przybyli na komisję mieszkańcy.

Andrzej Filipowicz sygnalizował, że tereny deweloperów obciążone są 25 mln zł hipoteki. – A co jeśli bank wystąpi o spłatę kredytów? – dopytywał mieszkaniec.

Urszula Chłopicka-Khan zrobiła radnym powtórkę z prawa ochrony środowiska. – W ekofizjografii są mapy występowania warunków chronionych. Tam gdzie inwestor chce bloków tam jest chomik europejski, gatunek krytycznie zagrożony wyginięciem. Żaden urzędników w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska nie wyda uzgodnienia na taki ZPI. Budowa tam bloków jest sprzeczna z prawem.

– Zgadzam się z panią: powinniśmy dbać o ochronę środowiska. Jeśli prawo wymaga uzgodnień to my na to oczekujemy – przytaknął prezes Dzioba.

– Widzieliście, że są tam kości. Zrobiliście tam ścieżkę, robiliście imprezy. Na Palmirach chce pan stawiać osiedle? Tu powinno powstać miejsce pamięci narodowej – apelował Adam Łukasik.

– Ekshumacje będę się dopiero toczyć i obejmą teren zielony. Nie obejmują planowanych przez nas terenów inwestycyjnych. Przypomnę, że przepisy ogólne zobowiązują nas do przeprowadzenia takiej ekshumacji – odpierał zarzuty Dzioba.

– TBV chce przeznaczyć na park do 10 milionów minus koszty już poniesione. Jakie koszty zostały już poniesione? – dopytywał jednak z mieszkańców Czechowa.

– Koszty są do udokumentowania – odpowiedział Dzioba. Ale kwot nie podał.

Temat pociągnął inny mieszkaniec, wskazując, że wyrażenie „do 10 milionów” oznacza, że TBV może równie dobrze nie wydać już ani złotówki.

Jawny Lublin dopytał o rozbieżność pomiędzy projektem ZPI przedstawionym przez dewelopera a powszechnie znanym opracowaniem dot. ochrony górek czechowskich. – To jest tylko propozycja, Urząd Miasta może to zmienić – tłumaczył Dzioba.

Dyskusję zamknął przewodniczący komisji Marcin Bubicz. – Wydaje mi się, że daliśmy państwu czas na wypowiedź – powiedział do mieszkańców.

Projekt uchwały został zaopiniowany przez komisję pozytywnie siedmioma głosami radnych prezydenckiego klubu (Bubicz, Florek, Gutkowska, Mach, Ryfka, Wcisło, Wroński). Przeciw głosowało czworo radnych PIS (Bielak, Budzyńska, Gontarz, Skrzetuski).

Co dalej?

W czwartek (5 września 2024 r., porządek obrad TUTAJ) Rada Miasta Lublin podejmie decyzję czy przystąpić do sporządzania ZPI. Jeśli zagłosuje na tak (a na to wskazują wyniki głosowania w Komisji Rozwoju) to prezydent przystąpi do negocjacji z inwestorem. Może też z negocjacji zrezygnować uznając przedłożoną propozycję za satysfakcjonującą. W negocjacjach może brać udział przedstawiciel rady miasta (zostanie wybrany na czwartkowej sesji). Wynegocjowane warunki zostają spisane w formie projektu umowy urbanistycznej, która określi przyszłe obowiązki inwestora. Po uzgodnieniu stanowiska prezydent aktualizuje ZPI oraz opracowuje prognozę oddziaływania na środowisko (urząd może zrobić to sam lub zlecić firmie zewnętrznej, ale dla ostatnich planów miejscowych robi to Referat ds. ochrony środowiska i krajobrazu). Punktem wyjścia jest projekt przygotowany przez dewelopera.

Gotowy projekt ZPI trafia do opiniowania i uzgodnień, m.in. w sanepidzie czy Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (do dwóch tygodni) oraz do uproszczonych konsultacji społecznych (trzy tygodnie). Prezydent może wprowadzić zmiany wynikające z opinii, uzgodnień i konsultacji (ma na to dwa tygodnie) a w razie konieczności powtórzyć proces opiniowania, uzgadniania i konsultowania. Gdy gotowy jest ostateczny projekt ZPI wówczas prezydent zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną. Ta wchodzi w życie, gdy radni uchwalą ostateczne ZPI.

Na zdjęciu: Komisja Rozwoju Miasta, Urbanistyki i Ochrony Środowiska Rady Miasta Lublin zazwyczaj nie jest odwiedzana przez mieszkańców. Tym razem było inaczej. Mieszkańcy przyszli bronić górek czechowskich przed zabudową.