O górkach jak przed komisją. Podnieść jakość planu kontra „kawał dobrej dzielnicy”

Mieszkaniec siadający przed 13-osobowym zespołem projektantów czuł się jak na egzaminie – tak wyglądały konsultacje społeczne w sprawie przyszłości górek czechowskich. Deweloper chce tu zbudować ogromne osiedle w zamian za park, a ludzie pytają o korki, boiska i ukrywane ekspertyzy.

Trwają konsultacje Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego dla górek czechowskich. O zabudowę 30 hektarów tego terenu stara się spółka TBV, w zamian obiecując urządzenie na pozostałej części górek terenów zielonych i przekazanie ich miastu. W ramach konsultacji społecznych ZPI w czwartek po południu, przez dwie godziny, w sali konferencyjnej budynku Ratusza trwał „dyżur projektanta”. Zjawiło się na nim siedmioro mieszkańców miasta, a sam jego przebieg przypominał egzamin wagi państwowej. Ci, którzy chcieli zgłosić swoje zastrzeżenia, uwagi czy propozycje siadali przez 13-osobowym zespołem projektowym.

– Po rozmowie z projektantami mam wrażenie, że można by zdecydowanie podnieść jakość tego planu. Miasto ma bardzo mocną pozycję negocjacyjną, z której powinno wykorzystać. Wprowadzić więcej zieleni, rozbić zabudowę, wprowadzić przestrzenie publiczne – podsumował spotkanie dr Jan Kamiński z Katedry Kształtowania i Projektowania Krajobrazu KUL.

O korkach i terenach sportowych

– Nasze obawy budzi drożność układu drogowego. Sygnalizujemy też, że w planie przewidziano zbyt mało terenów pod boiska sportowe – mówi Radosław Osiak, przewodniczący zarządu dzielnicy Sławin, który przed zespołem projektowym zabrał głos jako pierwszy. Wspomina, że już dziś wyjazd z ul. Willowej bywa problemem, podobnie jak skręt w ul. Północną. Obawia się, że po realizacji ZPI sytuacja znacznie się pogorszy. Wskazuje też konieczność przebudowy skrzyżowania z ul. Zielone Wzgórze, gdzie problemem jest wyjazd z ulic serwisowych. Jego zdaniem ZPI nie zapewnia też wystarczającej ilości terenów pod boiska sportowe, które byłyby jedynymi w otoczeniu ul. Poligonowej.

Kolejny z mieszkańców dopytywał o kwestie przewietrzenia. – Niezależnie od sposobu zabudowy nie będzie to miało wpływu na zmianę przewietrzania z uwagi na już istniejący układ komunikacyjny – tłumaczył dr Stanisław Lessaer, główny projektant planu. Lessaer jest zarazem wiceprezesem P.A. NOVA SA, która odpowiada za projekt ZPI. Powołuje się na wykonaną na zlecenie dewelopera analizę z zakresu przewietrzania obszarze górek czechowskich. Dokument ten nie jest publicznie dostępny.

Projektant jest z siebie zadowolony

– Ten plan ma potencjał wykreować kawał dobrej, zielonej i zrównoważonej dzielnicy mieszkaniowej – przekonywał Lessaer. Zwraca uwagę, że ponad 70 proc. terenu przeznaczona będzie na zieleń publiczną, a tylko 30 proc. pod zabudowę. Podkreśla przy tym, że na terenach zabudowy przewidziano tereny zielone w wymiarze większym niż przewidują przepisy. Chodzi o powierzchnię biologicznie czynną, której ustawodawca przewiduje co najmniej 25 proc. na terenach mieszkaniowych (choć pozwala, by plan miejscowy zmniejszył te wartości). Taką powierzchnią mogą jednak stanowić powszechnie stosowane parkingi z nawierzchni przepuszczalnych. Zdaniem Lessaera na górkach występować będą jednak głównie parkingi podziemne.

– Ludzie chcą mieszkać tam, gdzie jest atrakcyjnie. Inwestor narzucił sobie naprawdę wyśrubowane warunki, gwarantujące to – kontynuował Lessaer. Spytany o możliwość powstania tam akademików stwierdził, że nikt nie będzie marnował atrakcyjnego terenu pod akademiki. Wynegocjowany z miastem ZPI pozwala jednak deweloperowi ich budowę. A deweloperskie spółki, w tym TBV, nie raz sięgały już po takie rozwiązanie. Budując „akademiki” tam, gdzie miasto widziało nie zabudowę wielorodzinną a usługową, a następnie zamieniając na apartamenty.

– W publikacjach o górkach często pojawiają się stare i nieaktualne wizualizacje dopuszczające bardzo wysoką zabudowę – skarży się Lessaer. Nawiązuje do wizualizacji „eko-dzielnicy w Lublinie”, która miała powstać na GC. Autorem tych grafik również była P.A. Nova, a powstały w czasach, gdy TBV Investment chciał zabudować wszystkie sześć wysoczyzn (czyli 40 proc. powierzchni) planując zabudowę wysokości nawet 14 kondygnacji. Wówczas planowano tam budowę 4 tysięcy mieszkań. Zaprezentowano je w 2016 roku (poniżej), nowszych pracownia nie wykonała.

Zawiłości deweloperskiej matematyki

Dziś zabudowa na górkach ma być nie wyższa niż 25 metrów – siedem kondygnacji. W niektórych częściach dopuszczono tylko cztery kondygnacje, jednak wysokie na 20 metrów. Budzi to uzasadnione podejrzenia o to, że powstaną tam mieszkania z antresolami. Lessaer uspokaja jednak, że nikt nie zabuduje tak wszystkich pięter. Na pytanie, czy dopuszczenie tak wysokiej zabudowy przy ograniczonej liczbie kondygnacji jest uzasadnione, nie odpowiada.

W odpowiedzi na uwagi Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska inwestor opracował Studium oddziaływania krajobrazowego planowanej zabudowy Górek Czechowskich w Lublinie. Jego autorami jest ten sam zespół, który tworzył „Studium wartości widokowych miasta Lublin” z 2011 roku. Jego ustalenia zapisano w studium z 2019 roku. – Nowe osiedle wtopi się w krajobraz – zapewnia dr hab. inż. arch. Klara Czyńska, prof. Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, jedna z autorek opracowania.

W trakcie dyżuru projektanta można się było zapoznać z trzema planszami z tej analizy, które potwierdzają, że planowana zabudowa praktycznie nie będzie widoczna z innych części Lublina. Jak na dłoni widać też, że dopuszczona zabudowa jest sporo wyższa niż na sąsiednich osiedlach. Jednak – jak tłumaczą autorzy – opracowanie obejmuje wartości maksymalne, które nie muszą zostać realizowane przez dewelopera.

Gdzie można się zapoznać ze studium krajobrazowym lub dototyczącym przewietrzania? – Inwestor zlecił wykonanie szeregu ekspertyz ponad to co wymaga ustawa. Są one własnością inwestora i są objęte prawami autorskimi – tłumaczy Lessaer. Dodał jednak, że Ratusz miał się już zwrócić o ich udostępnienie mieszkańcom. Mogą zostać opublikowane pod koniec miesiąca, czyli już po konsultacjach. Zdaniem Lessaera to jednak nie problem, gdyż konsultacjom podlega ZPI, a nie materiały wyjściowe. O ujawnienie tych dokumentów wystąpiła Fundacja Wolności – wydawca Jawnego Lublina.

Pracownia Architektoniczna NOVA

Spółka jest znana w Lublinie – między 2014 a 2018 rokiem na zlecenie Ratusza opracowywała koncepcją programowo-przestrzenną obszaru Dworca Lublin, a także konsultowała projekt planu miejscowego w tym miejscu (łącznie otrzymała za to niecałe ćwierć miliona złotych). Wcześniej – w 2011 – wygrała konkurs urbanistyczno-architektoniczny na opracowanie projektu koncepcyjnego „Projekt rewitalizacji obszaru Podzamcza„.

Na stronie internetowej spółka wita nas hasłem „Kreujemy nową przestrzeń biznesu” i chwali się swoimi realizacjami: Galerią Handlową Galena w Jaworznie, biurowcami ECO City Katowice (w trakcie realizacji) oraz rewitalizacją Łaźni i Stolarni pod Muzeum Śląskie w Katowicach. Firma ma 38 lat doświadczenia, 20 autorskich projektów deweloperskich, ponad 200 zrealizowanych inwestycji i ponad 70 nagród i wyróżnień. Ostatnie z 2019 roku za Masterplan dzielnicy mieszkaniowej w Zabrzu pn. Zielona Dolina 2.0 (II miejsce w konkursie), w tym dwie Lublina: Kryształowa Cegła z 2017 roku za centrum IKEA, oraz z 2011 za wspomniane Podzamcze.

Mieszkańcy Lublina mogą zapoznać się ze Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym i projektem umowy urbanistycznej (wszystkie dokumenty dostępne są tutaj) i do 21 lipca złożyć uwagi do na piśmie lub drogą elektroniczną (na formularzu) na adres pl. Łokietka 1, 20-109 Lublin, za pośrednictwem e-maila planowanie@lublin.eu, skrzynki e-doręczeń AE:PL-40073-96065-RTJAF-25, platformy ePUAP pod adresem /UMLublin/SkrytkaESP oraz poprzez portal partycypacyjny dostępny pod adresem https://decyduje.lublin.eu/pl/.

Na zdjęciu głównym: Stanisław Lessaer i Sławomir Tront – projektanci ZPI – odpowiadali na pytania mieszkańców. Fot. Krzysztof Kowalik