Mieszkania dla 450 tysięcy ludzi, choć mieszkańców ubywa. Plan Ogólny dla Lublina

Choć prognozy demograficzne dla Lublina są nieubłagane – za 20 lat populacja miasta skurczy się do 300 tys. osób – to Plan Ogólny pozwala na budowę mieszkań dla 450 tysięcy ludzi. Obecnie uwagi do opracowania mogą składać rady dzielnic.

Powstający w zaciszu gabinetów miejskich planistów Plan Ogólny dla Lublina właśnie ujrzał światło dzienne. Opracowanie nowego dokumentu planistycznego o randze prawa miejscowego to wymóg nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Plan Ogólny to m.in. radykalne zmiany w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek). Do tej pory nie musiały być one zgodne ze Studium. Po wejściu w życie nowego prawa, zgodność z Planem Ogólnym będzie bezwzględnie wymagana. Co więcej, wuzetki nie dostaniemy już wszędzie.

W efekcie budowa domu stanie się niemożliwa na sporych terenach Zemborzyc (np. w dużej części obszaru między ul. Krężnicką a granicą miasta) oraz we wschodniej części Głuska. Decyzje o warunkach zabudowy przestaną też być bezterminowe – ich ważność będzie wygasać po 5 latach. W założeniu ma to zapobiec urbanistycznemu chaosowi – budowie bloków wśród domków jednorodzinnych czy stawianiu domów w dolinach rzecznych (strefy ESOCH).

Nowością jest pełna cyfryzacja. Dotychczasowe papierowe mapy pozwalały na margines błędu sięgający nawet kilkunastu metrów. Nowe, cyfrowe granice stref mają być wyznaczone „co do milimetra”.

300 tys. mieszkańców, ale mieszkań dla 450 tys.

Nowe przepisy miały zmusić samorządy do ograniczania zabudowy i przeciwdziałania „rozlewaniu się” miast. Plany miały być oparte na realnych danych demograficznych. Te dla Lublina wskazują, że w 2043 roku miasto będzie liczyło niewiele ponad 300 tys. mieszkańców. Tymczasem projekt Planu Ogólnego przewiduje zabudowę dla 450 tysięcy osób. Jak to możliwe? Choć ustawa narzuca uwzględnienie demografii, pozwala (ale nie zmusza) wliczyć do planu wszystkie tereny już objęte planami miejscowymi (w Lublinie to 77 proc. powierzchni miasta). Do tego można dorzucić obszary już zurbanizowane (np. Śródmieście, które planu miejscowego nie posiada). W efekcie nowe przepisy zablokują zabudowę jedynie na „pustych” terenach.

3744 strefy czyli planistyczny labirynt

Teoretycznie Plan Ogólny jest prosty – dzieli miasto na 12 rodzajów stref (m.in. wielorodzinne, jednorodzinne, usługowe, zieleni czy komunikacyjne). W praktyce jednak na mapie wyznaczono aż 3744 odrębne obszary, z których każdy może mieć inne parametry: wysokość zabudowy, intensywność czy procent powierzchni biologicznie czynnej. Ale praktycznie w każdej strefie można budować, nie tylko to na co wskazuje jej nazwa. I tak w strefie zieleni czy komunikacji może znaleźć się zabudowa usługowa, w strefie zabudowy wielorodzinnej – jednorodzinna (ale już nie na odwrót) czy tereny komunikacji lub zieleni.

Analiza dokumentu to ogromne wyzwanie dla mieszkańca. Najważniejsze dane nie znajdują się w części opisowej, lecz na skomplikowanych mapach. Aby sprawdzić zapisy dla swojej działki, trzeba przejść przez kilka warstw cyfrowych danych. Choć urzędnicy przygotowali instrukcję, jak dane te przejrzeć z wykorzystaniem specjalnej strony internetowej, to wciąż nie jest to zadanie dla każdego.

Co wynika z tych wskaźników? Choć urzędnicy w tekście podają wartości uśrednione (np. wysokość bloków 18–20 m), plan dopuszcza skrajności. Ich zestawienie umieściliśmy na końcu artykułu.

Zieleń na przegranej pozycji

Porównanie Planu Ogólnego z dotychczasowym Studium nie napawa optymizmem. Choć fundamentem wciąż ma być Ekologiczny System Obszarów Chronionych (ESOCH), czyli ciągła sieć połączonych obszarów zielonych chronionych przed zabudową, to dokument sankcjonuje jego dalszą degradację.

• Likwidacji ulegają korytarze ekologiczne, które już zostały zabudowane (np. przy ul. Dereckiego).
• Plan dopuszcza dalszą zabudowę w korytarzach ekologicznych nad Zalewem Zemborzyckim.
• Lista planowanych od lat obszarowych form ochrony przyrody wydłuża się. Niektóre z nich do ochrony zaplanowano ponad ćwierć wieku temu. Mimo to żadnej ochrony się jeszcze nie doczekały.

Pewną nowością jest planowany rezerwat „Lipowa Dolina” w Starym Gaju. Petycję o jego utworzenie złożyli do urzędu ekolodzy. Wcześniej starali się o objęcie ochroną pomnikową znajdującej się tam alei lipowej. Zdaniem urzędników drzewa nie posiadały jednak odpowiednich walorów.

Lublin w budowie

Przyjrzeliśmy się miejscom budzącym największe emocje:

• Górki Czechowskie: Urzędnicy przepisali założenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) dla tego terenu.
• Podzamcze: Mimo szumnych zapowiedzi realizacji nowej wizji prof. Bolesława Stelmacha, plan powiela stare założenia.
• Zanagate: Na działce, której dotyczyła prowokacja CBA (za łapówkę przedsiębiorcy i polityk z Lublina mieli załatwić zgodę na stumetrowy drapacz chmur), pozostawiono zapis o zabudowie do 13 m. Po sąsiedzku można budować do 40 m.
• Stadion Żużlowy: Przy ul. Krochmalnej plan obniża wysokość zabudowy z 33 do 25 m i podnosi wymagany udział zieleni do 50 proc. Z kolei przy al. Zygmuntowskich wysokość pozostaje na poziomie 17 m, co może blokować nowoczesne zadaszenie obiektu.
• Wąwóz Jana Pawła II: Mieszkańcy protestowali przeciwko zabudowie terenu przy ul. Filaretów przez firmę Global Rent, która już dziś może tu zbudować wysokie na 16 m garaże. W nowym dokumencie jest to strefa zieleni, jednak dopuszcza zabudowę do 12 m.
• Trasa Zielona: urzędnicy przewidzieli ją w dokumencie. Plan Ogólny nie określa jednak żadnych szczegółów takiej inwestycji. Wokół niej w strefie zieleni w dalszym ciągu możliwa byłaby zabudowa – do 10m wysokości. To tutaj mieszkańcy i urzędnicy blokują drugą inwestycję spółki Global Rent.
• Bloki na ul. Goździkowej: Fundacji Wolności (wydawca Jawnego Lublina) udało się powstrzymać powstanie bloków na polach wokół zabudowy jednorodzinnej. W planie ogólnym zapisano sporo mniejsze wartości niż w unieważnionej wuzetce. Wysokość spada z 12 m do 9,5 m, a powierzchnia biologicznie czynna wzrasta dwukrotnie – aż do 50 proc.

W Planie Ogólnym określono też granice zabudowy śródmiejskiej, co pozwala na obniżenie wymagań zapisanych w prawie budowlanym:

• Plac zabaw zamiast dwóch godzin światła słonecznego będzie mógł mieć tylko jedną, a jego powierzchnia może być o połowę mniejsza,
• Zamiast placu zabaw na zewnątrz można wykonać salę zabaw wewnątrz budynku,
• W mieszkaniach wielopokojowych czas nasłonecznienia można zmniejszyć z 3 do 1,5 godziny,
• Zmniejszenie minimalnej odległości pomiędzy budynkami.

W centrum, gdzie jest gęsta zabudowa, taka strefa jest niezbędna. Poza nim daje większe możliwości deweloperom kosztem komfortu życia mieszkańców.

W Planie Ogólnym wyznaczono trzy takie strefy: jedną w śródmieściu i dwie w sporym oddaleniu od centrum miasta. To teren u zbiegu al. Kraśnickiej i Warszawskiej, gdzie PPH Orion stara się o pozwolenie na budowę osiedla mieszkaniowego z 14-piętrowymi budynkami. I działki u zbiegu al. Kraśnickiej i ul. Nałęczowskiej, gdzie spółki GT Invest 2 z Lublina i Matheo Invest z Warszawy, dzięki przeforsowaniu ZPI dla tego terenu już mogą wybudować najwyższe w Lublinie – 70 m – budynki usługowe uzupełnione mieszkaniami. Plan Ogólny w tym miejscu pozwala na brak powierzchni biologicznie czynnej, choć w ZPI tego parametru nie określono.

Infrastruktura społeczna: „Zabrakło czasu”

Reforma planowania pozwalała gminom na wprowadzenie standardów dostępności – np. określenie maksymalnej odległości domu od szkoły, przystanku czy parku. Miejscy planiści jednak z tego nie skorzystali. – Ze względu na ograniczony czas opracowania POG, jego zawartość i obszerność, odstąpiono w obecnej edycji od opracowania standardów infrastruktury społecznej – tłumaczą urzędnicy. Wskaźniki takie znalazły się jednak w Studium z 2019 roku. Wszystkie plany przyjęte po tej dacie powinny więc być z nimi zgodne.

Samo przyjęcie tych wskaźników na etapie Planu Ogólnego nie wymaga zresztą żadnych analiz. Wskaźniki te miałyby wpływ wyłącznie w dwóch sytuacjach: wydawania wuzetek na obszarach bez planów miejscowych bądź zmiany istniejących planów. Urzędnicy zapewniają, że „w kolejnych edycjach Planu Ogólnego uzasadnione jest podjęcie prac nad ustaleniem standardów infrastruktury społecznej”.

Co dalej? Harmonogram konsultacji

Prace nad planem rozpoczęły się w kwietniu 2024 roku. Mieszkańcy złożyli do niego ponad 6 tysięcy wniosków.

Aktualnie rozpoczął się czwarty etap (z 14): Opiniowanie i uzgadnianie projektu Planu Ogólnego m. Lublin z uprawnionymi instytucjami. To m.in. regionalna dyrekcja ochrony środowiska, marszałek, czy wójtowie sąsiednich gmin. Od 16 marca do 7 kwietnia uwagi do planu mogą wnosić m.in. rady dzielnic. Przygotowano dla nich spotkanie informacyjne oraz dyżur zespołu projektowego. Z projektem dokumentu można się zapoznać każdy (link). Swoje uwagi można przekazać Radzie Dzielnicy. Konsultacje społeczne z mieszkańcami to dopiero 7 i 8 etap.

Gminy mają czas na uchwalenie Planów Ogólnych do końca czerwca br. Jednak właśnie został opublikowany rządowy projekt nowelizacji przepisów, który wydłuży ten termin do końca wakacji. Formalnie za brak planów gminie nic nie grozi. W praktyce nie będzie mogła wydawać żadnych wuzetek (co może zablokować budowy na terenach bez planu miejscowego) czy uchwalać nowe lub zmieniać istniejące plany miejscowe.

Co dziś można w strefach?

Fot. Miasto Lublin