Miasto woli płacić miliony na wynajem niż zbudować własny biurowiec

10,5 mln złotych rocznie płaci lubelski Ratusz za wynajem powierzchni biurowych. Największy strumień pieniędzy trafia do trzech spółek deweloperskich, z czego jedna zgarnia aż 1/3 czynszowego tortu. – To złoty interes dla wynajmujących – ocenia jeden z przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Ten artykuł powstał dzięki wsparciu finansowemu naszych Czytelników.

Dla mieszkańca nieobytego w funkcjonowaniu Ratusza zorientowanie się, gdzie mieści się konkretny wydział Urzędu Miasta, może być zadaniem na miarę przejścia gry miejskiej lub escape roomu. Tabelka, którą zamieszamy na końcu tekstu, pokazuje tylko część łamigłówki, bo pominięte są w niej wydziały, które mieszczą się w miejskich nieruchomościach, jak np. przy ul. Wieniawskiej. W zestawieniu jest 19 lokalizacji, w których rozrzucone są jednostki organizacyjne UM. Nie dość, że jest ich dużo, to za ich wynajem miasto (czyli tak naprawdę my, podatnicy) płaci prawie 10,6 mln zł rocznie, plus 1,7 mln zł tak zwanych opłat eksploatacyjnych. Tymczasem jeszcze niedawno koszty budowy nowego biurowca w miejscu starego przy ul. Leszczyńskiego 20 szacowano na 80 mln zł. Z planów tych jak na razie została wizualizacja.

Milionerzy i aspirujący milionerzy

Przyjrzyjmy się, komu miasto płaci za wynajem powierzchni biurowych. Królem najmu na potrzeby miasta jest Edward Leńczuk, ostatni prezydent Lublina z czasów PRL, który po 1990 roku zajął się na poważnie, i z sukcesami, rynkiem nieruchomości. Działalność w tej branży – co jest rzadko spotykane w światku deweloperskim – prowadzi w formie jednoosobowej działalności gospodarczej jako Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe Orion. I to właśnie ta firma wynajmuje miastu najwięcej powierzchni w naszym rankingu.

Chodzi o perłę w nieruchomościowej koronie Leńczuka, czyli nowoczesny biurowiec w sercu miasta przy ul. Spokojnej 2. W zeszłym roku – zgodnie z danymi udostępnionymi przez Ratusz Fundacji Wolności, wydawcy Jawnego Lublina – za 4472 mkw. firma ex-prezydenta dostała prawie 3,65 mln zł, co przekłada się na 317 tys. zł miesięcznego czynszu. Mało? No to dorzućmy jeszcze „zryczałtowane opłaty eksploatacyjne/serwisowe„, które przez rok wyniosły 771 tys. zł. Łącznie na konto firmy Leńczuka Ratusz przelał więc w 2024 roku ok. 4 mln zł.

Wspomniane prawie 4500 mkw. powierzchni to i tak dużo mniej niż początkowo Ratusz chciał wynajmować w tym biurowcu. Przypomnijmy, że w 2015 roku kwestia ta wywołała niemałą polityczną awanturę. Poszło o to, że najpierw Ratusz w przetargu sprzedał Orionowi za 11 mln zł działkę przy Spokojnej, a następnie podpisał z deweloperem umowę na wynajęcie w jeszcze nie wybudowanym gmachu 14 tys. mkw. 10-letni czynsz miał wynieść 70 mln zł. Urząd Zamówień Publicznych uznał jednak, że umowa najmu była tak naprawdę umową na budowę biurowca. A w takiej sytuacji musiał być przeprowadzony przetarg na roboty budowlane. Sprawę nagłośnili wówczas politycy PiS. Prezydent Krzysztof Żuk (PO) początkowo nie zgadzał się z zarzutami UZP i zapowiadał walkę w sądzie, ale ostatecznie Orion i miasto rozwiązali umowę. Poźniej na Spokojną Ratusz wprowadził jednak swoje wydziały, ale już nie na tak dużą powierzchnię. Działa tu m.in. Urząd Stanu Cywilnego, Wydział Strategii i Obsługi Interesantów czy Wydział Zdrowia i Profilaktyki.

Srebrnym medalistą w czynszowej konkurencji jest spółka Lalak Development, znany w Lublinie deweloper, który oddał miastu w najem biurowiec przy ul. Czechowskiej. Najlepiej kojarzą go kierowcy, bo mieści się tutaj Wydział Komunikacji. Za 2060 mkw. Urząd Miasta zapłacił w zeszłym roku 1,63 mln zł z tytułu czynszu oraz dodatkowo 308 tys. zł opłaty eksploatacyjnej/serwisowej. W sumie spółka Sylwestra Lalaka za biurowiec przy Czechowskiej wystawiła miastu w 2024 roku rachunki na prawie 2 mln zł.

Po sąsiedzku Lalak Development wynajmuje inny budynek, a najemcą jest Urząd Marszałkowski Województwa Lubelskiego. W swoim ostatnim sprawozdaniu finansowym spółka podaje, że najem powierzchni biurowych we własnych nieruchomościach jest jednym z jej głównych źródeł przychodów. Ogółem w 2023 roku wyniosły one 82,2 mln zł, a na czysto spółka zarobiła 12,6 mln zł.

Kolejne miejsce w rankingu zajmuje Investprojekt Lublin, spółka, która wynajmuje miastu 1661 mkw. w w biurowcu przy ul. Zana 38. Roczny czynsz wyniósł 1,38 mln zł, ale Ratusz nie musi już ponosić opłat eksploatacyjnych czy serwisowych.

Ostatnią w gronie „najemnych milionerów” jest spółka Hanesco Nieruchomości, której prezesem i jednym z dwóch wspólników jest Dariusz Piątek (drugim jest jego żona). To były sportowiec motocrossowy, który sukcesy odnosił nie tylko na wyboistych torach, ale swego czasu także w lokalnej polityce – przez dwie kadencje (od 2002 do 2010 roku) był miejskim radnym, w ostatniej należał do Platformy Obywatelskiej. W 2010 roku, w kampanii samorządowej, Piątek doradzał ubiegającemu się wówczas o pierwszą kadencję prezydenta Krzysztofowi Żukowi.

Dziś Piątek z samorządem w sensie politycznym nie ma żadnych związków, ale w gospodarczym jak najbardziej i z tego tytułu czerpie konkretne korzyści finansowe. Należy do niego kamienica przy Peowiaków 13, którą w 2014 roku kupił od spółki Orange i od 10 lat wynajmuje ją miastu. Teraz mieszczą się tu biura m.in. Wydziału Spraw Mieszkaniowych i Funduszy Europejskich. W 2024 roku miasto zapłaciło Hanesco Nieruchomości za wynajem 1338 mkw. w tej lokalizacji nieco ponad 1,022 mln zł czynszu oraz 338 tys. zł opłaty eksploatacyjnej.

Opisane powyżej cztery spółki zgarnęły w sumie 7,68 mln zł z całej puli 10,57 mln zł zapłaconej w zeszłym roku przez miasto za wynajem. Na pozostałe 15 podmiotów przypadło zatem niecałe 2,9 mln zł, ale oferują one mniejsze powierzchnie i niższe stawki za mkw. Co ciekawe w gronie wynajmujących jest też miejska spółka MOSiR Bystrzyca, która za budynek przy ul. Filaretów (Wydział Sportu) pobiera od miasta 358 tys. zł czynszu plus 61 tys. zł opłaty eksploatacyjnej.

Lokalizacja jest, ale planów nie ma

Najniższa stawka za mkw. w zestawieniu wynosi 14 zł (osoba fizyczna), a najwyższa niecałe 72 zł, przy czym większość stawek mieści się w przedziale 50-70 zł.

– Miasto jest bardzo dobrym najemcą, który płaci regularnie i na czas, a umowy są zazwyczaj wieloletnie, nawet na 10 lat – komentuje jeden z przedsiębiorców z branży nieruchomości, któremu pokazaliśmy dane o najmie. Jak ocenia, stawki płacone przez miasto nie odbiegają od rynkowych, ale zaraz dodaje: – Przy takim banku nieruchomości – przede wszystkim gruntowych – jakimi dysponuje Ratusz, to nie jest dobry kierunek, by iść w najem. Lepiej wybudować coś swojego.

Z tym, że budowanie idzie Ratuszowi jak na razie jak po grudzie. Najbliżej tego celu było w przypadku nieruchomości przy ul. Leszczyńskiego 20, gdzie stoją nieużytkowane od kliku lat dwa miejskie budynki. Miasto chciało je zburzyć, a ich miejscu wybudować nowy biurowiec dla 570 pracowników urzędu (to ponad 1/3 wszytstkich zatrudnionych). Budynek miał mieć siedem kondygnacji o łącznej powierzchni biurowej 7600 mkw. Powstała nawet wizualizacja, oszacowano koszty (80 mln zł), wybrano wykonawce (Budimex), ale potem te plany posypały się jak domek z kart. W czerwcu 2022 r. Ratusz poinformował o rozwiązaniu umowy z Budimexem. Firma wcześniej zgłaszała, że koszty inwestycji podrożały o 25 proc.. Urzędnicy nie naliczyli kar za niewykonanie umowy, uznając, że winna jest sytuacja gospodarcza w kraju, inflacja oraz wojna w Ukrainie.

Od tamtej pory sytuacja tej nieruchomości się nie zmieniła. – Nie została jeszcze podjęta decyzja dotycząca przyszłości biurowca przy ulicy Leszczyńskiego 20 w zakresie zagospodarowania tej nieruchomości – informuje Monika Głazik z biura prasowego UM Lublin.

A w obszernej odpowiedzi na nasze pytania przyznaje, że priorytetem dla miasta „jest umieszczanie jednostek w budynkach należących do gminy, co pozwala na ograniczenie kosztów najmu i skupienie wydatków jedynie na eksploatacji, takich jak opłaty za media„.

– Realizacja niektórych zadań wymaga spełnienia szczególnych warunków lokalowych, takich jak dostępność dużych sal obsługi interesantów, odpowiednich i bezpiecznych pomieszczeń na infrastrukturę informatyczną czy dostosowanie budynku do potrzeb osób z niepełnosprawnościami – tłumaczy Monika Głazik. I zapewnia: – W sytuacjach, gdy nie ma możliwości wykorzystania zasobów własnych gminy, wynajem odbywa się zgodnie z obowiązującymi procedurami – decydującym kryterium jest zawsze najkorzystniejsza oferta cenowa, a stawki czynszu ustalane są w drodze negocjacji.

Zapytaliśmy też o plany Ratusza na niedawno przekazaną przez wojewodę lubelskiego nieruchomość przy Spokojnej 3-5, która zgodnie z zapowiedziami ma być wykorzystana na cele związane z bezpieczeństwem mieszkańców i zarządzania kryzysowego.

– 14 listopada 2024 r. wydano decyzję ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie budynku biurowego UM Lublin, zmianie sposobu użytkowania budynku usług zdrowia na budynek biurowy UM Lublin oraz budowie łącznika łączącego oba budynki. Aktualnie Wydział Inwestycji i Remontów przegotowuje opis przedmiotu zamówienia i prowadzi w tym zakresie uzgodnienia z wydziałami – przekazała przedstawicielka Ratusza.

Na zdjęciu głównym: Po wyburzeniu wyłączonego z użytku miejskiego biurowca przy ul. Leszczyńskiego miał powstać nowy, w którym pracować miałoby 570 urzędników. Ale plany na razie pozostały na papierze. Fot. Krzysztof Wiejak

Pomóż i wpieraj Jawny Lublin

• nr konta: 71 1090 2590 0000 0001 4947 2615
• zostań patronem: patronite.pl/jawnylublin
• szybki przelew: jawnylublin.pl/wplacam
• paypal: [email protected]
• 1,5% podatku: KRS 0000428743