Jedną decyzją radni klubu prezydenta Żuka podadzą TBV na tacy setki milionów złotych

– To tak jakby do Lublina miały się wprowadzić trzy Janowy Lubelskie – tak jeden z naszych rozmówców opisuje jaki będzie efekt tego, co Ratusz na spółkę z deweloperem chcą zrobić z zabudową górek czechowskich. W najbliższych latach może na nich powstać nawet 15 tysięcy mieszkań, w których zamieszka 45 tys. ludzi. To tyle, co na całym Czechowie.

Opinia publiczna jest mamiona od lat przez lubelski Ratusz wizją pozyskania od TBV Investment 75 hektarów górek czechowskich pod naturalistyczny park. Hektarów, które deweloperowi są całkowicie zbędne, bo trzeba płacić podatek od nieruchomości, a na których nie można zbudować nawet jednego mikroapartementu, o akademiku już nie wspominając. W zeszłym tygodniu Ratusz po raz kolejny sięgnął po argument o przejęciu za symboliczną złotówkę terenu pod park – kiedy okazało się, że spółka – wykorzystując nowe przepisy – przygotowała Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Plan, który w błyskawicznym tempie, niespotykanym przy uchwalaniu „normalnych” planów czyli mpzp, przepychany jest przez urząd kolanem. Dziś trafia na sesję Rady Miasta. I nikt nie ma wątpliwości, że głosami radnych klubu prezydenta Krzysztofa Żuka ZPI zostanie uchwalony.

Tylko czy radni wiedzą, nad czym tak naprawdę będą głosować? Czy zdają sobie sprawę, jaki komunikacyjny chaos zgotują mieszkańcom pobliskich osiedli, szczególnie tych z sąsiadujących z Koncertową. Czy wiedzą, jak dramatycznie wygląda demografia Lublina i całej Polski? Czy zdają sobie sprawę, że dookoła górek już są dziesiątki hektarów gruntów uwolnionych pod zabudowę wielorodzinną i że w całym Lublinie tych hektarów mamy już wystarczająco dużo i więcej naprawdę nie potrzeba? Czy doczytali, że TBV planuje rentę planistyczną w wysokości zaledwie 5 proc., gdy inni deweloperzy muszą się liczyć z 30-procentowa stawką? Albo że w niektórych miejscach współczynnik zabudowy wyniesie aż 6,5, gdzie w Lublinie przy zabudowie wielorodzinnej normą jest wskaźnik w granicach 1-2? I czy zdają sobie wreszcie sprawę, że jak nacisną dzisiaj guzik na „TAK”, to spółka TBV wzbogaci się o setki milionów złotych? Zacznijmy od tej ostatniej sprawy. Policzmy.

Setki milionów czy może więcej?

O szacunki poprosiliśmy trzech lubelskich przedsiębiorców związanych z branżą: dwóch pośredników w obrocie ziemią i jednego z większych lubelskich deweloperów. Zapytaliśmy ich o to samo: o ile wzrośnie wartość gruntów przeznaczonych pod blokowiska, gdy ZPI zostanie uchwalony. TBV chce zabudować cztery wierzchowiny (patrz mapa) – w sumie to ok. 30 hektarów ze 105 ha górek czechowskich. Spółka kupiła ten teren w 2016 roku od Echo Investment. Kwota transakcji nie została ujawniona, ale według Dziennika Gazety Prawnej było to 35 mln zł. Pewne jest, że grunt kosztował nie więcej niż 75 mln zł, bo w 2016 roku Echo informowało, że wartości tej transakcji nie będzie musiało odnotowywać w raportach giełdowych. – A to oznacza, że jest niższa niż 75 mln złotych – tłumaczył wówczas Wojciech Gepner, rzecznik tej spółki. Z kolei wśród ludzi z lubelskiej branży nieruchomości mówi się o kwocie 70 mln zł.

I teraz ważna rzecz do zrozumienia wyliczeń. W deweloperskim świecie podstawową miarą wartości gruntu jest powierzchnia użytkowa mieszkalna (pum). W największym skrócie oznacza to, że im więcej można na danym terenie „upchnąć” pum-ów, tym wyższa wartość gruntu i tym więcej można zarobić na sprzedaży mieszkań. Na liczbę pum wpływa m.in. to, ile kondygnacji można zbudować (im wyżej tym lepiej) i jaka jest intensywność zabudowy (im większa, tym lepiej dla dewelopera).

– W najbardziej konserwatywnym, ale to naprawdę bardzo konserwatywnym podejściu, można przyjąć, że TBV będzie tam miało 300 000 pum-ów – mówi pośrednik w obrocie ziemią. – Ale ja bym założył, że będzie to co najmniej 500 000 – dodaje.

– Minimum 600 000, maksimum 750 000 pum – szacuje z kolei jeden z dużych lubelskich deweloperów. – Przekształcenie tych terenów w budowlane zaburzy rynkiem w Lublinie, bo w jednych rękach nagle pojawi się mnóstwo bardzo atrakcyjnego gruntu, który został kupiony wyjątkowo tanio.

Jego wyliczenia są zbieżne z szacunkami innego przedsiębiorcy z branży, który szacuję liczbę pum na 650-700 tys. Jak to przekłada się na pieniądze? – Przyjmuje się, że wartość jednego pum na rynku w Lublinie to 1200-1500 zł – wyjaśnia pośrednik. A to oznacza, że przy najbardziej zachowawczym podejściu (300 tys. pum), po uchwaleniu ZPI wartość gruntów budowlanych na górkach czechowskich będzie wynosiła od 360 do 450 mln złotych. Mało? To policzmy wariant maksymalny, czyli 750 tys. pum: wówczas wychodzą kwoty od 900 mln do nawet 1 mld 125 mln zł. Średnia z tych wyliczeń to 742 mln zł.
 

„Traktujmy TBV jak innych deweloperów”

Na pytanie o to, ile mieszkań zamierzają wybudować, obecni na poniedziałkowej Komisji Rozwoju przedstawiciele deweloperskiej spółki nie odpowiedzieli.

– To inwestycja planowana na kilkanaście lat. Mieszkań będzie tyle, na ile będzie zapotrzebowanie – stwierdził Wojciech Dzioba, prezes TBV Investment. – Chciałbym by TBV była traktowana jak inni inwestorzy, którzy mówią miastu co chcą.

Porównaliśmy wnioskowane przez TBV zapisy w głosowanym dziś wniosku ZPI z tym, na co dziś mogą liczyć inne deweloperzy. Najważniejsze zapisy dotyczą:

• – powierzchni zabudowy, która mówi na jakiej części działki może stać budynek,
• – (nadziemna) intensywności zabudowy mówiąca ile razy większa może być (nadziemna) powierzchnia poszczególnych (nadziemnych) kondygnacji budynków do powierzchni działki,
• – powierzchni biologicznie czynnej, która mówi jak część działki powinna zostać zielona,
• – wysokości zabudowy, które miejscami uzupełniliśmy o liczbę kondygnacji.

Wnioski? W sąsiedztwie górek czechowskich nikt nie może dziś liczyć na tak preferencyjne zapisy. Maksymalna powierzchnia zabudowy wynosi tylko 30%, podczas gdy TBV stara się aż o 65%. Jak wynika z tabeli maksymalna nadziemna intensywność zabudowy wynosi nie więcej niż 1,25. Tymczasem TBV wnioskuje o nawet 5 razy więcej. Gdy w okolicy maksymalna wysokość zabudowy wynosi do 24 m, TBV chce budować 32 m. Zgodnie z zapisami ZPI na tej wysokości miałoby się zmieścić dokładnie tyle kondygnacji, ile na sąsiedniej zabudowie – o 8 m niższej. W ZPI zapis dotyczący liczby kondygnacji nie jest obligatoryjny, więc za jakiś czas może się okazać, że wysokość pozostanie bez zmian, a liczba kondygnacji możliwych do wybudowania będzie sporo wyższa. Jak inaczej zagospodarować 4-metrową kondygnację? Jest jeszcze jedno rozwiązanie: antresola nie liczy się za kondygnację, więc hipotetycznie mógłby powstać bloki z antresolami na większości kondygnacji. Takie rozwiązania są już w Polsce znane i powszechnie kojarzone są z patodeweloperką.

Jakie dodatkowe niespodzianki kryje plan TBV?

• Możliwość realizacji osiedlowych placów zabaw, zieleni osiedlowej, wiat śmietnikowych czy systemu zagospodarowania wód opadowych na terenie parku naturalistycznego, czyli poza osiedlami.
• Możliwość ulokowania miejsc postojowych w ramach dróg publicznych.
• W rejonach KOP-ZP na terenie strefy ESOCH mogłyby powstać parkingi, w tym w formie jednokondygnacyjnych budynków. W całej ESOCH i parku naturalistycznym mogłyby być prowadzone drogi pożarowe i wewnętrzne.
• W małych obszarach zieleni publicznej ZP mogłyby powstać parkingi terenowe czy zielone.
• Podniesienie maksymalnej wysokość zabudowy o kolejne 3 m np. pod pomieszczenia i urządzenia technologiczne czy instalacje fotowoltaiczne.
• Na terenie usług sportu mogłyby się również znaleźć usługi handlu, rzemiosła, turystyki, gastronomii, zdrowia i opieki społecznej. Plan dopuszcza tu zabudowę 6 kondygnacyjną, więc mógłby tu powstać prywatny szpital czy dom pomocy społecznej. Taką możliwość wskazano wprost w punkcie dot. ochrony akustycznej.
• Możliwość realizacji w parku naturalistycznym farmy fotowoltaicznej. Ta mogłaby zajmować nawet 1,5 hektara i mieć moc do 1 MW.

Wielkie osiedle, a drogi tylko dwie

Największa wysoczyzna górek czechowskich liczy aż 16 hektarów. To teren za Lidlem przy ul. Koncertowej i dalej za osiedlem Prestige (też zbudowanym przez TBV). Teren ten – podobnie jak pozostałe, które deweloper chce zabudować blokami – w styczniu 2020 r. został ogrodziony wysokim blaszanym płotem. Chwilę wcześniej naukowcy doliczyli się tu m.in. dużej liczby aktywnych norek krytycznie zagrożonego chomika europejskiego (strona 111, 173 Raportu z inwentaryzacji wąwozów).

Zgodnie z dokumentem dziś głosowanym przez Radę Miasta Lublin (i w ekspresowym tempie procedowanym przez lubelski Ratusz) porośnięty dziką roślinnością ma się zamienić w ogromne blokowisko. Deweloper pod zabudowę chce przeznaczyć całą wierzchowinę – a na większości tego terenu bloki miałyby mieć nawet osiem kondygnacji. Budynki będą niższe jedynie na północnym jej skraju (3 piętra) i te pierwszej linii (4 piętra) od strony już istniejących osiedli. Od stojących już tutaj bloków nową zabudowę ma oddzielać pas tzw. zieleni urządzonej, ale o widoku jaki mieszkańcy Osiedla Prestige mają dziś – na drzewa i zielone pagórki – będą mogli zapomnieć. Ale nie tylko to zmieni się w życiu spokojnego osiedla.

Ulica Melomanów – dziś spokojna osiedlowa uliczka ślepo zamknięta metalową siatką i wyrastającym z nawłoci znakiem „Teren prywatny” stanie się drogą dojazdową do nowego osiedla. Jedną z dwóch – drugim dojazdem będzie ten prowadzący dziś tylko na parking Lidla, Rossmana i innych sklepów. W ulicę zamieni się spory odcinek istniejącej ścieżki pieszo-rowerowej. Deweloper zaplanował, że obie ulice połączą się w połowie nowego osiedla tworząc pętlę (grafika powyżej). Na inne dojazdy od. ul. Koncertowej miejsca tu nie ma. Kilka tysięcy mieszkań – jakie może powstać na tych 16 ha – oznacza kilkanaście tysięcy nowych mieszkańców i samochody liczone w tysiącach. Będą wyjeżdżać z osiedla jednopasmową uliczką obok Lidla na pobliskie małe rondo lub równie wąską ulicą Melomanów – licząc, że uda się włączyć do ruchu już dziś w godzinach szczytu zatłoczoną Koncertową. Komunikacyjny koszmar, z którym codziennie mierzą się już mieszkańcy np. Węglinka.

O to jak wysoko na wysoczyznach górek można budować dziś (zgodnie z mpzp) zapytaliśmy biuro prasowe Ratusza. – Zapisy nie określają wysokości zabudowy w metrach a liczbie kondygnacji. Na tym terenie dla realizacji zespołów usługowych ustalona została zabudowa typu pawilonowego o wysokości dwóch kondygnacji, o jednolitym wyrazie architektonicznym – tłumaczy Katarzyna Duma, rzeczniczka prezydenta miasta. – W związku z tym wysokość zabudowy nie jest określona w metrach. Stąd w zależności od wysokości poszczególnych kondygnacji usługowych wysokość zabudowy liczona w metrach może być różna.

Na zdjęciu głównym: Wizualizacja „eko-dzielnicy w Lublinie” autorstwa P.A. Nova z czasów, gdy TBV Investment chciał zabudować wszystkie sześć wysoczyzn górek czechowskich. To właśnie ta pracownia przygotowała dziś dla dewelopera projekt ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny).