Wesprzyj Kontakt

8 minuty czytania  •  11.05.2024

Jak zmieniono studium w gminie Niemce. Kto miał mieć las, a będzie mógł zostać deweloperem

Udostępnij

Na spotkanie o projekcie nowego studium gminy Niemce do miejscowej biblioteki przyszło kilkanaście osób. Dyskusja była burzliwa. Mieszkańcy wskazują na nierówne traktowanie – dla jednych hektary nowej mieszkaniówki, dla innych nic. Padły też zarzuty pod adresem byłego zastępcy wójta Henryka Smolarza. Nowy wójt zapowiada, że przyjrzy się sprawie.

Mimo wczesnej godziny na debacie nad zmianami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Niemce pojawiło się ponad 30 osób. Ta odbyła się w czwartek, 9 maja, o godz. 10 w bibliotece publicznej w Niemcach. Dyskusja trwała prawie cztery godziny. Na spotkanie przyszli głównie właściciele działek, których zmiany nie objęły. Wszystkim zależało na zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na zabudowę mieszkalną.

Spotkanie prowadzili kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Mienia Komunalnego Sławomir Mroczek oraz główny projektant studium Paweł Niemiec z Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego. To firma, która zmianami studium w gminie Niemce zajmuje się od wielu lat. DBPU opracowywało ostatnie trzy zmiany studium: w 2017, 2018 i 2020 roku. W 2018 roku zmiana tego dokumentu planistycznego podniosła maksymalną wysokość budynków z 12 do 25 m. Zmienił się też maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – z 0,6 do 2,5. To dzięki tym zmianom w Elizówce może dziś powstawać blokowisko. Pisaliśmy o tym w kwietniu:

„Takie otrzymaliśmy wskazania od gminy Niemce”

Zastrzeżenia mieszkańców budzi nierówne traktowanie poszczególnych właścicieli działek. – Sąsiad dostał zgodę na zabudowę całego pola, a ja nie dostaję zgody na zabudowę przy samej drodze – grzmiała jedna z mieszkanek.

Jest to związane z wyznaczaniem nowej zabudowy na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej – tłumaczył Paweł Niemiec. Wskazał, że chodzi o obszary, w których już znajduje się co najmniej pięć budynków, istnieje dostęp do drogi publicznej, wodociągu (obecnie przyłączonych jest ok. 90 proc. budynków), a w pobliżu znajduje się przystanek komunikacji publicznej i sklep spożywczy. Jak dodał wytyczne te są zgodne z mającym właśnie wejść w życie ministerialnym rozporządzeniem.

Mieszkańcy jednak błyskawicznie wskazali obszary przeznaczone w nowym studium pod zabudowę, na których te warunki wcale nie są spełnione. – Takie otrzymaliśmy wskazania od naszego zamawiającego czyli od gminy Niemce. Żeby w ten sposób te tereny przeznaczyć – przyznał projektant. Dodał, że na część zmian postulowanych przez mieszkańców nie zgodziły się jednostki uzgadniające studium (to m.in. Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, straż pożarna, konserwator zabytków, operatorzy sieci energetycznych i gazowniczych).

Mieszkańcy bez ogródek wskazywali kto najbardziej zyska na zmianach studium. Analogicznych zmian oczekiwali na swoich działkach.

„Wie pan czyje to działki?”

Obecnie na spotkaniu mieszkańcy sugerowali, że zmiany te są wprowadzane pod konkretnych właścicieli. – Wie pan czyje to działki? – dopytywał jeden z nich, wskazując konkretne punkty na mapie. To spore obszary rolne przeznaczone dziś pod zabudowę mieszkaniową. Niektórzy skarżyli się, że mieszkając tuż obok nie dostali zgody na zabudowę na kilku arach, podczas gdy „szczęśliwcy” otrzymali pod mieszkaniówkę całe hektary.

Szczególne kontrowersje wzbudziła zmiana przeznaczania ponad 10 ha w otulinie Kozłowieckiego Parku Krajobrazowego. W dotychczasowym studium teren ten przeznaczony był pod zalesienie, w tym nowym – pod zabudowę mieszkaniową. Co ważne – w procedowanym studium gminy Niemce nie ma rozróżnienia na zabudowę mieszkaniową i mieszkaniową wielorodzinną. Oznacza to, że tu gdzie jeszcze niedawno planowano las – może wyrosnąć osiedle bloków (mapka poniżej).

Sprawdziliśmy kim są właściciele kilku działek, których wartość – wraz ze zmianą studium – gwałtownie wzrośnie. To np. córka Henryka Smolarza. To polityk PSL, który właśnie pożegnał się ze stanowiskiem zastępcy wójta gminy Niemce, aktualnie Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Działkę, na której będzie można wybudować bloki, w 2017 polityk przekazał 19-letniej wówczas córce w darowiźnie. Sąsiednia działka nadal należy do niego i jego żony.

„Mam sporo działek, jestem rolnikiem”

Tak jak inni mieszkańcy złożyłem wniosek o zmianę przeznaczenia moich działek. Podobne wnioski składałem też w poprzednich latach. Nie jest tak, że wszystkie moje wnioski są uwzględniane – zastrzega Smolarz.

Przyznaje, że uczestniczył w procesie opracowywania studium. – Nie jest tak, że wszystko sobie załatwiłem. Gdyby tak było to wszystkie moje działki już od wielu lat byłyby przeznaczone pod zabudowę. A tak nie jest – tłumaczy. I podkreśla: – Jako urząd nie odrzuciliśmy żadnego wniosku mieszkańców. Większość wniosków odpada na etapie uzgodnień przez instytucje. Po tym procesie tylko kilka procentów wniosków może być uwzględnione.

Podaje nawet przykład swojej działki w Dysie, na której zabudowę nie zgodziła się Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. Powód? Działka znajduje się w Obszar Chronionego Krajobrazu „Dolina Ciemięgi”. – Nie rozumiem tego, bo działka oddalona jest od rzeki o jakiś kilometr – dodaje.

Rzeczywiście w gminie mam sporo działek. Jestem jednak rolnikiem – tłumaczy Smolarz. Według jego ostatniego oświadczenia majątkowego ma gospodarstwo rolne o powierzchni 58 ha, którego wartość wycenia na 7 mln zł. Ma dwa samochody, trzy ciągniki rolnicze i 548 tys. zł oszczędności. W gminie wiele osób widuje go przy pracach polowych.

Tereny zabudowy mieszkalnej na mapie zaznaczono kolorem brązowym. Tereny przeznaczone pod zalesienie oznaczono zielonym kreskowaniem. Działki Henryka Smolarza i jego córki to duża brązowa plama wrzynająca się w teren pierwotnie przeznaczony do zalesienia. Na mapce różowymi kropkami wskazaliśmy obszary, które miałyby podlegać zmianie (granice tych działek oznaczone są przerywaną czerwoną linią).

Problemy techniczne i dane statystyczne

Czy nie da się na tą mapę nanieść granic poszczególnych działek? Patrząc na tą mapę nie jestem w stanie określić czy zmiany obejmują moją działkę czy też nie – żalił się jeden z mieszkańców.

Ustawa wymaga prezentacji danych na mapie topograficznej, a na tej nie ma granic działek – tłumaczył Niemiec. Przyznał jednak, że projektując plan korzystał z mapy z wytyczonymi granicami działek.

Nie dostaliśmy żadnej odpowiedzi czy nasze wnioski zostały uwzględnione czy nie – skarżyło się kilkoro mieszkańców.

Nie ma takiego obowiązku – odparł kierownik Mroczek. – Zarówno teraz na spotkaniu, jak i potem w urzędzie każdy może się dowiedzieć czy jego działka objęta jest zmianą a jeśli tak to jaką – dodał. Z takiej możliwości w trakcie wczorajszego spotkania skorzystało kilkanaście osób.

Wiele osób wskazywało, że nowe tereny pod zabudowę powinny objąć jak największą liczbę mieszkańców. – Nie może być tak, że ktoś dostaje kilka hektarów pod zabudowę, a mi nie można dodać kilku arów pod dom dla dzieci – żaliła się jedna z mieszkanek.

Obecni na spotkaniu ludzie chcieli się też dowiedzieć ile uwag o zmianę studium uwzględniono i jak dużych działek one dotyczą. – Może być tak, że państwo odrzucili wnioski dziesięciu mieszkańców na kilkadziesiąt arów, a komuś innemu uwzględnili jeden wniosek na kilkanaście hektarów – argumentował jeden z mieszkańców.

Nie mamy takich danych – odpowiedział kierownik Mroczek.

Były pola – będą bloki. Dzięki fortelowi

Proponowana zmiana Studium uwalnia kolejne tereny pod zabudowę mieszkaniową. Chociaż już dzisiaj ten teren jest spory. Bez zmiany studium i planów zagospodarowania w 20-tysięcznej gminie Niemce można by spokojnie wybudować mieszkania dla kolejnych 8 tysięcy osób.

Jak to możliwe? Obszar terenów pod zabudowę ustala się na podstawie bilansu. W uproszczeniu opiera się go o planowaną liczbę mieszkańców i średnią docelową powierzchnię mieszkania na osobę. Po zmianach w Studium gminy Niemce wskaźnik mieszkaniowy wynosi aż 110 mkw. na osobę. – Skąd tak wysoki wskaźnik? W obowiązującym studium wynosi on zaledwie 38 mkw. – dopytujemy.

To wartość wskazana przez gminę. Sugerowaliśmy, że powinna być o połowę mniejsza – odpowiada projektant.

Obecne przepisy ograniczają możliwość mieszkańców do wybudowania się na swojej działce. Podnieśliśmy ten współczynnik by mieszkańcy mogli to zrobić – tłumaczy były zastępca wójta Henryk Smolarz.

Smolarz podkreśla, że w gminie Niemce miejscowe plany obowiązują nieprzerwanie od 2004 r. – Od lat nie są u nas wydawane decyzje o warunkach zabudowy, które budzą najwięcej wątpliwości, a procedura ich wydawania nie jest przejrzysta.

Na spotkaniu pojawił się nowy wójt gminy Marian Golianek. Jak przyznał, w urzędzie jest zaledwie od kilku dni i nie miał jeszcze czasu zapoznać się z planami nowego studium. – Przyszedłem tutaj reprezentować mieszkańców, a nie wąską grupę ludzi, którzy chcą swoje interesy załatwiać – zapewnił. Obiecuje, że zapozna się ze zmianami i wtedy podejmie decyzję co dalej.

Można jeszcze zgłaszać uwagi

Do zmiany studium w gminie wpłynęło ponad 1700 uwag. Prawie 1500 jeszcze w 2022 roku, gdy urząd zbierał uwagi przed opracowaniem zmian. Aktualnie projekt zmian jest już gotowy. Uwagi do niego można zgłaszać od miesiąca. Dotychczas wpłynęło ich 250. Ale na zgłoszenie uwag jest jeszcze ponad miesiąc – do 10 czerwca.

Zmiana studium dotyczy całości dokumentu. Każdy może zgłaszać swoje uwagi: czy to dotyczące proponowanych zmian, jak i terenów, których zmiany nie objęły – tłumaczy Niemiec. A to oznacza, że mieszkańcy mogą wnioskować o przywrócenie niższej i mniej intensywnej zabudowy.

Uwagi należy składać na piśmie do wójta gminy Niemce w formie papierowej lub elektronicznej, z podaniem imienia i nazwiska lub nazwy jednostki organizacyjnej i adresu, oznaczenia nieruchomości, której uwaga dotyczy. Z projektem planu można się zapoznać tutaj.

Co dalej? Opcje są trzy

Co wydarzy się dalej zależy od nowego wójta Mariana Golianka. Może nie uwzględniać uwag mieszkańców i skierować studium pod obrady rady gminy. Może też część uwag uwzględnić. Wtedy może zajść potrzeba ponowienia czynności uzgodnienia i opiniowania oraz wyłożenia do publicznego wglądu wraz ze składaniem uwag. To oznaczałoby znaczne wydłużenie procedowania studium. Golianek może też wycofać się z uchwalania zmian w studium.

Po 1 stycznia 2026 r. studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stracą ważność. Zmiany czy tworzenie planów miejscowych nie będzie wtedy możliwe. Nawet jeśli zmiany studium zostaną szybko podjęte, to i tak na ich wdrożenie w planach miejscowych pozostanie bardzo niewiele czasu. Prawdopodobnie zbyt mało. Rada gminy Niemce ostatnie zmiany planów miejscowych przyjęła w listopadzie 2022 roku. Pierwszy z przyjętych wówczas planów tworzono tylko 4 lata, drugi aż 9.

Po 1 stycznia 2026 roku istniejące plany miejscowe będą jednak wciąż obowiązywać. Nie będzie ich jedynie można zmieniać bez opracowania planu ogólnego. To dokument planistyczny, który zastąpi studium. Na ten moment w gminie Niemce nie przystąpiono jeszcze do opracowania planu ogólnego.

Na zdjęciu: Burzliwa dyskusja nad zmianą studium w gminie Niemce (fot. KK)

13 odpowiedzi na “Jak zmieniono studium w gminie Niemce. Kto miał mieć las, a będzie mógł zostać deweloperem”

  1. kronikidewelorozwoju pisze:

    A dlaczego dewelo-rozwój gminy Niemce nie jest planowany w Jakubowicach K0nińskich przy ulicy, której nazwy wymienienie skutkuje wezwaniem na P0licję?

  2. Tom pisze:

    Proszę o podpowiedź jaka to ulica ??? Może być rebus …..

  3. Jagna pisze:

    Może być tak, że państwo odrzucili wnioski dziesięciu mieszkańców na kilkadziesiąt arów, a komuś innemu uwzględnili jeden wniosek na kilkanaście hektarów – argumentował jeden z mieszkańców.

    – Nie mamy takich danych – odpowiedział kierownik Mroczek.

    Czyli że w oparciu o co ten projekt studium został sporządzany? Nie mają danych: jakie i ile wniosków i komu uwzględnili? Śmiech na sali… Nie wiem, czy to ludzi ma Pan za idiotów czy jest Pan aż tak niekompetentny w tym co robi?

  4. Greg pisze:

    To nosi znamiona korupcji i tutaj musi przyjrzeć się prokurator. Odpowiedzi wniosek wpłynie

  5. Solidaruch pisze:

    Hehe, dopiero odkrycie – Smolarz jest taki uczciwy jak PSL zielony… Myśleliście chłopki-roztropki z gminy Niemce że jak się jest u koryta to się dba o wyborców? Poczekajmy na kolejną zmianę rządów, wtedy może PiS się ogarnie i przejedzie się po tej arbuzowej armii jak powinien zrobić od razu 8 lat temu.

  6. Solidaruch pisze:

    Hehe, dopiero odkrycie – Smolarz jest taki uczciwy jak PSL zielony… Myśleliście chłopki-roztropki z gminy Niemce że jak się jest u koryta to się dba o wyborców? Poczekajmy na kolejną zmianę rządów, wtedy może PiS się ogarnie i przejedzie się po tej arbuzowej armii jak powinien zrobić od razu 8 lat temu.

  7. Solidaruch pisze:

    Ok

  8. Anna pisze:

    To jaka ta ulica w Jakubowicach Konińskich i kto tam mieszka? Niech ktoś z Państwa napisze tak dla nie wtajemniczonych. Mam zamiar kupić działkę w Jakubowicach i chciałabym wiedzieć jakich okolic unikać.

  9. SynDolarza pisze:

    Smolarz zawsze kombinował i nigdy z obietnic się niewywiązywał. Córeczka nagle distala pozwolenie na zarobienie x milionów złotych a my mamy uwierzyc ze on w tym palców nie maczał… Skandal! Do sądu z nimi! Chce jak najszybciej zmienić zagospodarowanie działek bo potem będzie trudniej i tak łatwo nie przepchnie swojego zdania. Nawet głupi to widzi.

  10. Anna pisze:

    To jaka ta ulica w Jakubowicach Konińskich i kto tam mieszka? Niech ktoś z Państwa napisze tak dla nie wtajemniczonych. Mam zamiar kupić działkę w Jakubowicach i chciałabym wiedzieć jakich okolic unikać..

  11. Anna pisze:

    Może ktoś z Państwa napisze o kim mowa że mieszka w Jakubowicach Konińskich i jaka to ulicy dotyczy? Kupuje działkę w Jakubowicach i mam obawy czy dobrze wybrałam.

  12. . pisze:

    @Anna Stary-nowy prezydent Lublina

  13. Anna pisze:

    Dziękuję za informację, tak obstawiałam ale nie byłam pewna.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *