Jak pośrednicy zarabiali na miejskich działkach. Co jest w piśmie NIK do CBA?

Co najmniej 400 tys. zł zarobili pośrednicy na wymianie gruntów z miastem, które potem sprzedali deweloperom. Niektóre transakcje przeprowadzali nawet tego samego dnia. Znamy treść wystąpienia Najwyższej Izby Kontroli do Centralnego Biura Antykorupcyjnego.

•  zostań patronem: patronite.pl/jawnylublin
•  szybki przelew: jawnylublin.pl/wplacam

O wynikach kontroli NIK m.in. w lubelskim Ratuszu w sprawie gospodarowania miejskimi gruntami pisaliśmy w lutym tego roku. Dziś znamy więcej szczegółów, które pokazują mechanizm, jaki wykorzystały oosby pośredniczące w obrocie nieruchomościami oraz komu odsprzedały później miejskie grunty. Niektóre zmieniały właściciela jeszcze tego samego dnia, zaraz po dokonaniu transakcji z Ratuszem. Izba o swoich ustaleniach poinformowała zarówno UOKiK jaki i CBA. Ta pierwsza instytucja odpowiedziała, że kwestia zbadania tego, czy ewentualnie doszło do niegospodarności lub korupcji leży poza zakresem kompetencji prezesa UOKiK.

Sprawą bada natomiast CBA. – Funkcjonariusze CBA prowadzą czynności analityczno-informacyjne. Czynności te mają charakter weryfikacyjny i są niezależne od czynności kontrolnych oraz śledczych. Biuro nie udziela informacji na ich temat – przekazał nam w czwartek, 7 maja, zespół prasowy CBA.

My wam grunty oświatowe, wy nam działki komerycjne

NIK skontrolowała w sumie czternaście urzędów miast, w tym siedem miast wojewódzkich, ale zawiadomienia do UOKiK i CBA dotyczyło wyłącznie Urzędu Miasta Lublin. Kontrolerzy dokładnie opisują, jakie nieprawidłowości powinny być ich zdaniem dodatkowo zweryfikowane. W piśmie do CBA (publikujemy je na końcu tekstu) Izba zwraca uwagę na zgłaszanie się do przetargów nieograniczonych organizowanych przez miasto Lublin tylko jednego uczestnika. Drugi „grzech” polega na dokonywaniu przez Ratusz zamian miejskich nieruchomości z osobami prowadzącymi profesjonalną działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z uwagi na to, że miasto nie zdecydowało się na sprzedaż tych parceli w otwartym przetargu, mogło to doprowadzić do „potencjalnej straty” dla samorządu.

Kontrolerzy NIK prześledzili transakcje, do których doszło w latach 2022-2024. Dotyczyły one w sumie siedemnastu nieruchomości wycenionych łącznie na prawie 14,4 mln zł. Szesnaście zostało następnie sprzedanych osobom fizycznym lub prawnym profesjonalnie działającym w branży deweloperskiej. Co w zamian dostało miasto? Pośrednicy przekazali miastu grunty przeznaczone pod szkołę na Węglinie Południowym w okolicy ul. Jemiołuszki, która ma powstać w latach 2027-2030 i kosztować 135 mln zł. Działki sukcesywnie skupowali od prywatnych właścicieli w latach 2021-24 r. We wnioskach do Ratusza o zgodę na zamianę wskazywali, które konkretnie miejskie działki ich interesują. Tymczasem według NIK grunty pod szkołę miasto mogło nabyć w postępowaniu wywłaszczeniowym.

– Radni przed podjęciem uchwały o wyrażeniu zgody na zamianę nie uzyskali informacji, że kontrahentami są pośrednicy, a operaty szacunkowe z wyceną dwóch z 17 działek zostały sporządzone na zlecenie pośredników, a nie Prezydenta Miasta Lublin – czytamy w wystąpieniu NIK do CBA. – W rezultacie korzyść z zawartych z miastem umów zamiany odnieśli pośrednicy, którzy zbyli te nieruchomości deweloperom za cenę wyższą od wartości oszacowania (…) oraz właściciele nieruchomości nabytych od pośredników, ze względu na ominięcie konieczności konkurowania z innymi oferentami w przetargu.

Poniżej przedstawiamy, w jaki sposób dochodziło do zamiany gruntów i do kogo finalnie one trafiły. NIK nie podaje jednak nazwisk lub nazw pośredników – zostały ona zamazane. Dokumenty, na jakich się opieraliśmy, otrzymała Fundacja Wolności (wydawca Jawnego Lublina) od NIK w trybie dostępu do informacji publicznej. CBA taki sam wniosek odrzuciło.

Transakcja nr 1

14 listopada 2022 r. dwie działki – jedną o powierzchni 1314 mkw. przy ul. Narcyzowej (tereny zabudowy usługowej, tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej) oraz drugą o pow. 3062 mkw. przy ul. Kazimiery Litwiniukowej (tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług) – Ratusz w ramach umowy zamiany przekazał pośrednikom obrotu nieruchomościami. Pierwsza z nich została sprzedana przez nich po niecałych dwóch latach – 17 września 2024 r. Nabywcą była lubelska spółka PROPE, która była właścicielem sąsiadujących działek o tym samym przeznaczeniu. Druga została sprzedana 27 grudnia 2023 r. firmie Elkabel Development, która również posiadała sąsiednie działki.

– Działka ta została sprzedana przez pośredników za kwotę o 280,6 tys. zł (netto) wyższą, niż jej nabycie od Miasta – zaznacza NIK w piśmie do szefa CBA Tomasza Strzelczyka.

Izba dodaje, że prezydent Lublina nie zapewnił wyceny obu miejskich działek podlegających zamianie, a pod uwagę wzięto wycenę z operatu szacunkowego przygotowanego przez pośredników.

Transakcja nr 2

13 czerwca 2023 r. dokonano zamiany trzech miejskich działek. NIK zwraca uwagę, że dwie z nich, położone przy ul. Związkowej, zostały sprzedane przez pośredników jeszcze tego samego dnia za kwotę prawie 38 tys. zł netto wyższą. Kupującymi byli członkowie zarządu spółki Immobilia Polska II. Trzecia z działek (przy ul. Jana Kasprowicza) musiała poczekać dłużej – została sprzedana 19 września 2024 r., a nabywcą była osoba prowadząca działalność gospodarczą Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe ORION (w piśmie NIK do CBA nazwiska są zamazane – red.), który również miał działki bezpośrednio sąsiadujące z tą kupowaną.

Transakcja nr 3

Do trzeciej zamiany doszło 1 lutego 2024 r. Tym razem na wymianę poszło sześć działek, z których pięć
pośrednicy sprzedali jeszcze w tym samym roku. Już 20 lutego działkę przy ul. Bursztynowej o powierzchni 1140 mkw. przeznaczoną pod usługi komercyjne kupiło trzech właścicieli spółki Maj-Max, do których należały sąsiadujące działki o łącznej powierzchni 2113 mkw., również przeznaczone pod taki sam rodzaj usług.

Z kolei trzy inne parcele (w sumie 3233 mkw.) w pobliżu ul. Mełgiewskiej, przeznaczone
pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz
tereny aktywności gospodarczej, 19 września 2024 r. pośrednicy sprzedali wspomnianemu już właścicielowi PPH ORION. On również był już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym sąsiednich działek. Nieruchomości te zostały sprzedane przez pośredników za kwotę o 76,5 tys. zł (netto) wyższą od ceny nabycia od miasta.

Ostatnią, 88-metrową działkę przy ul. Kazimiery Litwiniukowej przeznaczoną pod tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług pośrednicy sprzedali 2 kwietnia 2024 r., a kupcem była wspomniana spółka Elkabel Development.

Transakcja nr 4

Czwarta wymiana odbyła się 23 lipca 2024 r. Wówczas w ręce pośredników przeszło sześć miejskich parceli. I wszystkie już zostały przez nich sprzedane. Działka o powierzchni 1496 mkw. przy ul. Stefczyka (tereny aktywności gospodarczej) już 20 sierpnia 2024 roku, a więc w niecały miesiąc od transakcji z Ratuszem, pośrednicy sprzedali spółce Elkabel Management, która była współwłaścicielem sąsiedniej działki.

Niewiele później, bo 2 września, nabywców znajdują kolejne trzy działki przy ul. Turkusowej o łącznej powierzchni 2873 mkw. (tereny usług usług publicznych). Tym razem są to trzy osoby fizyczne.

Ostatnie dwie działki 17 kwietnia 2025 roku kupuje od pośredników spółka PAWALI z Lublina. Chodzi o parcele na Kalinowszyźnie na Białkowskiej Górze. Nieruchomości mają powierzchnię 340 i 785 mkw.

NIK do CBA: czy nie doszło do korupcji

Zdaniem NIK na opisanych transakcjach skorzystali zarówno pośrednicy, jak i i deweloperzy, którzy nie musieli przystępować do otwartych przetargów. – Doszło więc do faktycznej odmowy innym potencjalnym podmiotom możliwości nabycia nieruchomości gminnych w postępowaniu przetargowym, akceptacji (w przypadku zbycia dwóch działek), by wyceny nieruchomości gminnych zapewnili pośrednicy oraz zatajenia przed radnymi posiadanej przez Urząd informacji o tym, że drugą stroną umowy zamiany są pośrednicy – podsumowuje NIK w piśmie do CBA. I jednocześnie podkreśla, że sytuacja ta wymaga analizy, czy nie doszło „do wypełnienia znamion przestępstw przeciwko działalności samorządu terytorialnego, w tym korupcji”.

Ratusz: wszystko w porządku

Justyna Góźdź, rzeczniczka Ratusza, zapewniała nas w lutym, że NIK w wystąpieniu pokontrolnym „pozytywnie oceniła działalność Urzędu w badanym obszarze, zalecając jedynie większą uważność w ramach realizacji wybranych procesów lub korektę sposobu działań operacyjnych, głównie w związku z nieprecyzyjnymi przepisami pozostawiającymi pole do odmiennych interpretacji. Wszystkie zalecenia pokontrolne są na bieżąco wdrażane”.

– W wyniku kontroli, która objęła bardzo szeroki i kilkuletni (2019-2024) obszar zadań, w ocenie NIK proces zbywania i udostępniania nieruchomości z zasobu gminnego i Skarbu Państwa zorganizowano w Urzędzie Miasta Lublin prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami – dodała rzeczniczka.

Jak zaznaczyła, w ocenie NIK prawidłowo przebiegał proces przygotowania nieruchomości do zbycia i udostępnienia. Na próbie postępowań stwierdzono, że zostały przeprowadzone na podstawie przepisów powszechnie obowiązujących, za zgodą Rady Miasta, a w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa – za zgodą wojewody.

Ratusz złożył również zastrzeżenia do kontroli. Odnosi się w nich m.in. do sprawy wymiany gruntów. – Powierzchnie działek objętych przedmiotowymi transakcjami zamiany wzajemnie się bilansowały, a każda transakcja zamiany stanowiła kolejny etap, w którym Gmina Lublin nabywała obszar przeznaczony pod funkcje oświatowe. Gmina nabyła łącznie obszar o powierzchni 3,0211 ha, który stanowi spójny teren – napisał prezydent miasta Krzysztof Żuk, zaznaczając, że miasto zrezygnowało z procesu wywłaszczenia, ze względu na „wolę polubownego nabycia przedmiotowych gruntów”.