Ile tak naprawdę są warte górki czechowskie?

12,2 mln zl w roku 2000

W 2000 roku za 113,5 ha górek czechowskich spółka Echo Investment zapłaciła 12,5 mln zl.

Do 75 mln zł w roku 2016

Echo Investment twierdzi, że wartości lubelskiej transakcji nie będzie musiało odnotowywać w raportach giełdowych. – A to oznacza, że jest niższa niż 75 mln złotych – wskazywał Wojciech Gepner, rzecznik Echo Investment.

15 maja 2019 r. na zlecenie urzędu miasta sporządzono wycenę terenu górek czechowskich, celem poglądowego oszacowania wartości gruntów położonych w rejonie ul. Poligonowej w Lublinie.

– Od dawna postulowaliśmy, żeby Urząd zlecił wycenę aktualnej wartości Górek niezależnym, certyfikowanym rzeczoznawcom. Powinno stać się to jeszcze przed referendum, żeby mieszkańcy mieli miarodajną informację na temat kosztów alternatywnego scenariusza. Koszt takiej operacji byłby znikomy na tle wydatków na plebiscyt, którego wyników i tak nie uwzględniono w ostatecznej decyzji. W zamian dostaliśmy zaprezentowane w niedzielną noc wyliczenia podległego prezydentowi urzędnika – mówi Krzysztof Gorczyca z Towarzystwa dla Natury i Człowieka.

Zgodnie z planem zagospodarowania, który obowiązywał do tej pory, teren górek czechowskich można przeznaczyć na:

• zieleń publiczną (50%, tj. 52,4 ha),
• rezerwaty przyrody i parki leśne (19%, czyli 20,1 ha),
• tereny usługowe (7% czyli 7,5 ha),
• tereny sportowo-rekreacyjne (21% tj. 22 ha)
• inne (3%, czyli ok. 3 ha)

W maju 2019 ok. 153-211 mln zł

Według wartości przedstawionymi w wycenie, najdroższe są tereny przewidziane pod usługi (300-400 zł/m2). Tereny sportowo-rekreacyjne kosztują po 250-300 zł/m2, zieleń publiczna i rezerwaty przyrody 100-150 zł/m2 a pozostałe tereny 100-200 zł/m2.

Łącznie między 153 a 211 milionów złotych. – Jednocześnie informuję, że wskazane wyżej kwoty to kwoty rynkowe uwzględniające obecny plan zagospodarowania, przyjęte na podstawie rejestru cen i wartości nieruchomości na maj 2019 r. W przypadku dokonywania jakiejkolwiek transakcji, grunt zgodnie z obowiązującymi przepisami musi być wyceniony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Należy mieć na uwadze, że kwoty wskazane w informacji mają wyłącznie charakter poglądowy, nie stanowią żadnych zobowiązań i nie będą podstawą do jakichkolwiek roszczeń – zastrzega Andrzej Wojewódzki, sekretarz miasta.

W wyliczenia urzędników nie dowierzają jednak społecznicy.

– Nie mam powodów by podważać kompetencje pracowników Wydziału, ale wycena terenów zielonych, w tym zieleni rezerwatowej, nie mających żadnego komercyjnego zastosowania na 150 zł/m2 może budzić wątpliwości. Chętnie poznałbym kwoty kilku transakcji na porównywalne grunty. Wartość terenów rekreacyjno-sportowych (a takie stanowią aktualnie większość terenu planowanej zabudowy) niezależnie od tego czy przeznaczone były na otwarte urządzenia terenowe (boiska z szatniami, place zabaw itp) czy na budowle sportowe typu aqua park, wyceniono jednakowo na 250-300 zł/m2. Dla porównania podam, że zamówiona przez nas w 2018 roku ekspertyza biegłego rzeczoznawcy podawała wartości gruntów przeznaczonych na bloki na ok 330 zł/m2. Czyli cała ofensywa dewelopera, niesamowicie zmasowana kampania przed referendum i masa innych zabiegów miałyby służyć podniesieniu wartości gruntu o 30 zł ? – zastanawia się Krzysztof Gorczyca.  

Za rok już pół miliarda?

Uchwalone 1 lipca nad ranem studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta zakłada zmianę przeznaczenia terenu górek czechowskich. Na 25 ha dopuszczona będzie budowa bloków mieszkalnych.

Według naszego rozmówcy z branży, 1 m2 powierzchni przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną w Lublinie jest wart od 500 zł do 1000 zł. Cena może być dwukrotnie wyższa, jeśli dotyczy wysokich bloków, ustawionych blisko siebie.

Biorąc pod uwagę te stawki, wartość 25 ha przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wyniesie od 125 do 500 mln zł (w zależności od gęstości zabudowy i wysokości bloków).

Koszty po stronie dewelopera

Firma TBV, która do tej pory była właścicielem 110 ha na górkach czechowskich, zobowiązała się w umowie z prezydentem Żukiem do poniesienia określonych kosztów.

1. Sprzeda miastu za 1 zł tereny zielone o pow. nie mniejszej niż 75 ha (wg wyceny miasta warte ok. 75-112 mln zł).
2. Wyda 10 mln zł netto na urządzenie parku na tym terenie.
3. Wykona rondo przy ul. Gen. Ducha i sygn. świetlną na skrzyżowaniu ul. Boh. Września i Relaksowej.
4. Wykona lokal przystosowany do prowadzenia przedszkola lub żłobka.
5. Sprzeda miastu za 1 zł działkę o pow. 1,5 ha pod budowę szkoły (działkę wyceniono na 5 mln zł, tj. 333 zł/m2).

Nie da się ukryć, że deweloper poniesie spore koszty, aby móc zabudować górki.

Podobał Ci się artykuł? Cenisz niezależne dziennikarstwo?

Wpłać teraz:

34 1950 0001 2006 0330 1807 0002

Fundacja Wolności, ul. Krakowskie Przedmieście 13/5A, 20-002 Lublin