Dwoje mieszkańców kontra deweloper. Nowy ogromny wieżowiec przy Północnej przysłoni im świat

Uchylenia uchwały Rady Miasta przyjętej w trybie lex developer domagają się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Lublinie mieszkańcy bloków sąsiadujących z inwestycją planowaną obok hotelu Hampton by Hilton. Wysokość budynków w tej okolicy krytykował nawet ówczesny dyrektor wydziału architektury Urzędu Miasta. Dziś już w Ratuszu nie pracuje.

Temat budowy nowego wysokościowca w i tak już gęstej zabudowie w narożniku al. Kompozytorów Polskich i ul. Północnej pojawił się na sesji Rady Miasta w styczniu tego roku. O możliwość postawienia tutaj kolejnego bloku wnioskowała spółka znanego lubelskiego dewelopera LUK Jacek Wysokiński i Wspólnicy. I starała się nie w zazwyczaj przyjętym trybie, tylko w ramach ustawy lex developer, która daje inwestorom większe możliwości niż wynika to np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po gorącej dyskusji, na której prezydent Krzysztof Żuk (PO) musiał nawet odebrać głos dyrektorowi Wydziału Planowania Mirosławowi Hagemejerowi (o tym jakie były tego konsekwencje dla urzędnika piszemy dalej). Radni dali jednak zielone światło deweloperowi na postawienie monumentalnego wieżowca. Uchwała przeszła głosami radnych klubu prezydenta Żuka („za” było 18 radnych), przy sprzeciwie radnych klubu PiS i radnego niezrzeszonego Marcina Nowaka (12 głosów przeciw). Dzięki temu spółka Jacka Wysokińskiego będzie mogła wybudować 14-kondygnacyjny wieżowiec: parkingi będą znajdowały się na trzech podziemnych kondygnacjach i jednej nadziemnej, biura i usługi na dwóch piętrach, a od trzeciego wzwyż mieszkania. W sumie będzie tu ich 120 (ale nie mniej niż 115).

Mieszkańcy piszą skargi

Do rozpoczęcia inwestycji jeszcze nie doszło, a dwoje mieszkańców z przylegających do inwestycji bloków już złożyło skargi na uchwałę radnych do WSA w Lublinie. Choć w jednej z nich początkowo występowało w sumie 38 mieszkańców i jedna firma, ale ostatecznie na placu boju pozostała tylko jedna mieszkanka. Reszta wycofała się z sądowej batalii i sąd w ich przypadku postępowanie umorzył.

W obu skargach mieszkańcy zwracają uwagę na znaczne zwiększenie dopuszczalnej wysokości przyszłego wieżowca. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może ona wynosić 32 metry, a po uchwale lex deweloper dopuszcza się ją do 44,2 metra.

– Podniesienie poziomu zabudowy o trzy kondygnacje przyczyni się do znacznie większego poziomu zacienienia otaczających budynków. Zwiększenie wysokości budynku o przeszło 12 metrów spowoduje ograniczony dostęp do światła słonecznego, zacienione będą nie tylko sąsiadujące budynki (niższe od planowanego), lecz także ciągi pieszo-komunikacyjne czy ścieżki rowerowe – podnosi w skardze do WSA mecenas Dagmara Kucharska z warszawskiej kancelarii prawnej.

Dołączyła również opinię urbanistyczną przygotowaną przez lubelską spółkę re:plan, w której czytamy, że „zwiększenie parametrów dla nowej inwestycji mieszkaniowej zgodnie z uchwałą (…) wywoła niekorzystne skutki przestrzenne. Istniejący chaotyczny układ zabudowy oraz niska jakość architektury, rozwiązań funkcjonalnych i estetycznych zagospodarowania terenu nie sprzyja dodatkowemu zwiększaniu wysokości zabudowy”.

Drugi z mieszkańców, który mieszkanie w bloku po sąsiedzku kupił od tego samego dewelopera w 2019 roku, w skardze do WSA zwraca uwagę na nieetyczne postępowanie przedsiębiorcy. Miało ono polegać na tym, że w emitowanym wówczas prospekcie deklarował inny sposób zabudowy nieruchomości, która dziś wywołuje takie kontrowersje. Oberwało się też Ratuszowi i radnym. Bo zdaniem mieszkańca uchwała podjęta w trybie lex deweloper w istotny sposób zmienia zasady zabudowy terenu, na którym on przed pięcioma laty kupił mieszkanie.

Ratusz: Wszystko zgodnie z prawem

Urząd Miasta nie ma sobie nic do zarzucenia i odpowiedzi na obie skargi miasto wnosi o ich oddalenie, podając przy tym podobne argumenty. Zauważa, że w rejonie ul. Północnej i Kompozytorów Polskich już wybudowano w sumie pięć wysokich budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a oczekiwania mieszkańców, by w okolicy powstała wyłącznie zabudowa zgodna z miejscowym planem, są sprzeczne z ustawą lex developer.

Zdaniem reprezentującą Ratusz radcę prawną Elżbietę Paciorkowską, zezwalając na niezgodną z mpzp budowę budynku mieszkalno-usługowego o wysokości 44,2 m, Rada Miasta działała w ramach prawa. „Należy przy tym podkreślić, że pozostałe budynki w pobliżu są tak samo wysokie, a budynek, w którym mieszka skarżący, ma 15 kondygnacji” – napisała przedstawicielka Ratusza. jednocześnie przyznała, że mieszkańcy w trakcie prac nad uchwałą lex deweloper kierowali do niej uwagi. Liczyli, że w tej okolicy nie powstanie inna zabudowa niż obiecywana im przez dewelopera ani ustalona w planie. Zostały jednak odrzucone, bo „wyrażają jedynie ich osobiste oczekiwania i życzenia, które nie mogą mieć decydującego wpływu na dopuszczalność planowanej inwestycji„.

Jak dodaje Joanna Stryczewska z biura prasowego Ratusza, ustawa w standardach lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych wskazuje jedynie, że w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych. – To, czy inwestor spełnia wymogi przepisów budowlanych, również w zakresie wysokości i usytuowania budynku względem budynków istniejących na sąsiednich działkach, a także zapewnienia dostępu do światła naturalnego i nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, badane jest na etapie sprawdzania dokumentacji w trakcie postępowania o pozwoleniu na budowę – zaznacza Stryczewska.

Spółka LUK Jacek Wysokiński i Wspólnicy już w kwietniu złożyła wniosek o pozwolenie na budowę. Pod koniec czerwca inwestor uzupełnił wniosek o wymagane dokumenty. Trwa ich analiza, a decyzja nie została wydana. – Uchwała Rady Miasta ze stycznia tego roku jest w obrocie prawnym, postępowanie sądowe nie wstrzymuje jej wykonalności. Nie zapadło jeszcze orzeczenie w tej sprawie – dodaje przedstawicielka UM Lublin.

Dyrektor prosto z mostu. Prezydent wpada w szał

Wróćmy jeszcze do gorącej styczniowej sesji, na której doszło do kuriozalnej sytuacji. Opozycyjni radni z klubu PiS ostro krytykowali planowaną inwestycję przy ul. Północnej. Dyrektor Mirosław Hagemejer został niejako wywołany do tablicy. Na polecenie prezydenta Żuka miał wytłumaczyć zapisy mpzp w kontekście planowanego budynku o wysokości ponad 44 m. Ale to, co powiedział, bardzo się Żukowi nie spodobało.

Dyrektor przyznał, że jego wydział „stoczył utarczkę z panem Wysokińskim o wysokość tego budynku”. – W strategii Lublin 2020 była zapisana ochrona panoramy Starego Miasta od strony wschodniej, czyli od Bystrzycy. I te budynki, które tam były budowane, są agresywne w stosunku do tej panoramy. Ale ja chciałbym to pominąć, bo ta strategia nie istnieje. Mamy już nową strategię – mówił Mirosław Hagemejer.

I kontynuował: – Został zmieniony plan. Już zapisów dotyczących sylwety nie ma, jest tylko zapis dotyczący wysokości. I w tym zakresie ten projekt (spółki LUK Jacek Wysokiński – red.) jest sprzeczny z planem. Zresztą te budynki, które obok stoją, też są sprzeczne z planem, ale to jest może inne zagadnienie...

W tym momencie wtrącił się prezydent. – Panie dyrektorze, jeśli chce pan wypowiadać swoje prywatne poglądy, proszę to zrobić poza sesją – stwierdził. I odebrał dyrektorowi głos. A już następnego dnia wydał zarządzenie, w którym odebrał Hagemejerowi wszystkie upoważnienia do wydawania decyzji administracyjnych i kluczowych uprawnień dotyczących organizowania pracy podległych pracowników. Dla szefa wydziału oznaczało to praktycznie paraliż decyzyjności i wkrótce przeszedł na emeryturę.

Na zdjęciu: W styczniu Rada Miasta głosami radnych prezydenckiego klubu pozwoliła, by przy ul. Północnej powstał kolejny wieżowiec, ale o 12 metrów wyższy niż dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania. Fot. Krzysztof Wiejak

https://jawnylublin.pl/wp-content/uploads/2024/07/luk2.pdf