Deweloper wybuduje „2,5 tysiąca mieszkań”. Na górkach czechowskich miasto widzi bloki i „akademiki”

„Udało nam się” – powtarzał wielokrotnie wiceprezydent Tomasz Fulara ogłaszając koniec negocjacji z deweloperem Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego dla górek czechowskich. Ale w projekcie doszło jedynie do kosmetycznych zmian. Dziewięć miesięcy temu TBV Investment przyszło do Ratusza z gotowym planem i praktycznie dziś z nim wychodzi.

– Mamy nadzieję, że udało nam się osiągnąć kompromis uwzględniając potrzeby można powiedzieć wszystkich – tymi słowami rozpoczął poniedziałkową konferencję prasową zastępca prezydenta ds. Inwestycji i Rozwoju Tomasz Fulara. – Zakończyły się negacje. Po blisko roku udało nam się osiągnąć kompromis z inwestorem. Udało nam się wynegocjować ok 75 ha na korzyść miasta w celu utworzenia ogólnodostępnego parku.

Podkreślał też, że miastu „uda się stworzyć obszar chroniony”. – Tak by chociażby chomik europejski, który budził wiele kontrowersji, ale też część roślinna, była w odpowiedni sposób chroniona – zapewniał wiceprezydent Tomasz Fulara. To pierwszy raz gdy miasto oficjalnie przyznało, że zagrożony wyginięciem gatunek chroniony mieszka na górkach czechowskich, które deweloper chce zabudować blokami.

Deweloper o „trudnych negocjacjach”

Negocjacje Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) blisko stuhektarowego terenu górek czechowskich trwały dziewięć miesięcy. Ich celem było wypracowanie porozumienia między miastem i deweloperem czyli spółką TBV Investment Wojciecha Dzioby. Punktem wyjścia był projekt ZPI przygotowany przez inwestora, który szczegółowo opisywaliśmy w sierpniu. Rada Miasta zajęła się wnioskiem dewelopera w błyskawicznym tempie – już na początku września dała zielone światła do szczęścia procedury a do roli negocjatora wyznaczyła radną prezydenckiego klubu Annę Ryfkę. Radna obiecywała wówczas spotkania z mieszkańcami sąsiadującego z górkami Osiedla Prestige (nigdy żadnego nie zorganizowała) i wizytę na górkach, bo jak sama przyznawała, ostatni raz była tam w dzieciństwie.

Tego jak wyglądały negocjacje miasto nie zdradzało, a dziś przyznaje, że odbyło się kilkanaście spotkań „zespołu negocjacyjnego” z inwestorem. Ostatnie 16 czerwca. Ale trudno oprzeć się wrażeniu, że TBV Investment przyszło do Ratusza z gotowym planem i z nim wychodzi. Doszło jedynie do kosmetycznych zmian.

Choć prezes TBV Investment mówi o trudnych negocjacjach. – Z perspektywy spółki, w obecnym kształcie dokument ten odbiega od naszych pierwotnych założeń. W toku rozmów konieczne było podejmowanie trudnych decyzji i schodzenie z pozycji nawet w obszarach, które miały dla nas kluczowe znaczenie – mówi Wojciech Dzioba, prezes TBV Investment. Jego zdaniem podobna inwestycja np. w Rzeszowie powstałaby prawdopodobnie dużo szybciej i z większą intensywnością. – To teren blisko centrum miasta. Szkoda, że nie zostanie wykorzystany bardziej intensywnie – dodaje. Zdaniem Wojciecha Dzioby intensywniejsza zabudowa pozwoliłaby „bardziej optymalnie wykorzystać uzbrojenie terenu, nie naruszając cennego przyrodniczo obszaru” (oświadczenie spółki na końcu tekstu).

W liczącej 15 stron umowie szczegółowo zapisano obowiązki inwestora, kary umowne, ale też możliwość wycofania się z pewnych ustaleń. To zabezpieczenie dla deweloperskiej spółki w sytuacji, gdyby inwestycja napotkała na problemy. Załącznikiem do umowy jest ZPI określający nowe zagospodarowanie terenu.

Umowa urbanistyczna przewiduje sprzedaż miastu 75 ha górek czechowskich „pod park” za symboliczne 1 zł (już raz w blasku fleszy deweloper ten teren parku miastu oddał, ale po kilku latach odebrał go z powrotem). TBV przekaże też gminie 1,5 ha działki przy ul. Poligonowej z przeznaczeniem na przedszkole, szkołę, dom kultury lub miejsce integracji społecznej. Do tego ma zbudować park i parking oraz przebudować układ drogowy. Umowa pozwala TBV umieszczenie na terenie parku informacji, że został on przekazany miastu za złotówkę. Ratusz wycenia, że na wszystkich tych działaniach zyska majątek o wartości ponad 100 mln zł.

Gdy we wrześniu 2024 roku radni dawali zielone światło na rozpoczęcie prac nad ZPI TBV Investment przygotowała ulotkę z listą 10 deklaracji. W umowie urbanistycznej znalazło się 9 z nich. Zabrakło tej dotyczącej najmu lokalu pod przedszkole (deweloper go zbuduje, a miasto wynajmie). TBV Investment zapewnia, że podtrzymuje tą obietnicę. – Nie mogliśmy tego zapisać w umowie, bo fizycznie lokal taki jeszcze nie istnieje – tłumaczy prezes Dzioba.

W umowie urbanistycznej dość lakonicznie zapisano kwestie też kwestie związane z miejscem pamięci. – W tym momencie ciężko jest określić jaką formę przyjmie to upamiętnienie, stąd takie są zapisy w umowie – tłumaczy Wojciech Dzioba. – Naszą intencją jest, żeby przyszłe miejsce upamiętnienia łączyło wszystkich zainteresowanych i nie budziło żadnych kontrowersji.

Od 2022 roku na górki czechowskie regularnie wraca ekipa poszukiwacza Instytutu Pamięci Narodowej. W trakcie kilku etapów prac IPN wydobył już szczątki około 50 osób – najprawdopodobniej ofiar hitlerowskich zbrodni.

Akademiki i apartamentowce

Na największej wierzchowinie – tej przy ul. Operowej – mogłyby stanąć akademiki lub apartamentowce do ośmiu kondygnacji i wysokości 25 m (deweloper chciał tu budować do 32 metrów). Od strony osiedla Prestige (też zbudowane przez TBV) w pasie szerokości 50 m bloki też będą niższe – do czterech kondygnacji (deweloper chciał pięć) i 20 m wysokości. Tak zabudowana miałaby zostać większa, południowa część tego terenu. W części północnej jest mowa o zabudowie jedno- i wielorodzinnej do czterech kondygnacji – nie wyższej niż 16 m (deweloper oczekiwał 13 m).

Analogiczny układ miałaby mieć zabudowa po przeciwnej stronie górek – na trzeciej wierzchowinie, gdzie obecnie znajduje się wejście do parku. Z tą różnicą, że tutaj ośmiokondygnacyjna zabudowa mogłaby mieć wysokość do 32 m.

Na drugiej wierzchowinie jest mowa o akademikach lub apartamentowcach do 8 kondygnacji i do 32 m wysokości. Przy zabudowie wielorodzinnej deweloper planuje 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. W przypadku akademików – 3 miejsca parkingowe na 10 pokoi.

Wierzchowina u zbiegu ulic Ducha i Willowa też miałaby być zabudowana – tu zaplanowano usługi sportowe i rekreacyjne. Ale w planie dopuszczono m.in. edukację, kulturę, zdrowie czy opiekę społeczną. Zabroniono za to handlu hurtowego, wielkopowierzchniowego, usług biurowych i administracyjnych, kultu religijnego, usług bezpieczeństwa i porządku publicznego oraz terenów zabudowy mieszkaniowej. Hipotetycznie mogą tu więc stanąć akademiki czy galeria handlowa, o ile nie będzie się kwalifikować jako handel wielkopowierzchniowy. A mogą tu stanąć budynki o sześciu kondygnacjach, do 25 m wysokości.

Na pozostałym terenie górek czechowskich przewidziano „tereny zieleni naturalnej lub zieleni urządzonej”. To właśnie tutaj ma powstać park. Mogą się tu znaleźć terenowe urządzenia sportowo- rekreacyjne jak korty tenisowe czy boiska, a także place zabaw do nowych bloków. Dodatkowo dopuszczono tutaj zabudowę typu pawilonowego o „funkcji edukacyjno – gastronomicznej” o maksymalnej wysokości do 5 m i maksymalnej powierzchni zabudowy do 250 mkw. Rysunek wskazuje na dwie lokalizacje w pobliżu komisariatu policji.

Niewielkie zmiany zaszły też w części graficznej. Nieznacznie zmniejszono obszaru zabudowy przy ul. Operowej, w związku z poszerzeniem dróg oraz zlikwidowano parking przy wschodnim wejściu do parku (obecnie jest tu stroma skarpa). Parking trafi w okolice skrzyżowania ul. Północnej i ul. Willowej.

Jak ma wyglądać park na górkach

Na realizację części parkowej deweloper ma wyłożyć co najmniej 10 mln zł. To dokładnie tyle ile sam deklarował kilka lat temu. I choć wskutek inflacji przez ten czas ceny poszybowały w górę to urzędnicy uznali, że to wystarczy. Co więcej – poza samym parkiem ma też wybudować parking. – Moim zdaniem wydamy na to więcej – zastrzega Wojciech Dzioba.

Planowany budżet pomniejszyć trzeba o już wykonany kilometrowy fragment ścieżki. Wyceniono go na 1,35 mln zł. Łączy ona Sławin z Czechowem. Otwarto go w 2021 roku.

Utworzenie parku sprowadzi się głównie do realizacji trzech szerokich (3 metry) alejek:

• „niebieskiej” o długości 1,2 km, biegnącej dnem doliny na południe od istniejącej ścieżki – do skrzyżowania ul. Willowej i ul. Północnej, wraz z odgałęzieniem pomiędzy wierzchowinami – miałaby powstać jako etap I w ciągu 1,5 roku
• „różowej” o długości 1,6 km, biegnącej dnem doliny na północ od istniejącej ścieżki – do skrzyżowania ul. Koncertowej i ul. Poturzyńskiej, wraz z odgałęzieniem w kierunku zachodnim pomiędzy wierzchowinami, Etap III – w ciągu 5 lat,
• „pomarańczowej” o długości 2,4km, biegnącej po wysoczyźnie przy osiedlu TOR, etap IV – w ciągu 7 lat.

Na alejkach znajdą się 183 latarnie o wysokości 5 m, 94 ławki i 54 kosze na śmieci. Parking (100 miejsc parkingowych) do obsługi parku powstać ma przy ulicy Północnej. Powstałby w II etapie budowy parku.

Dodatkowo w ramach etapu I miałoby powstać boisko o powierzchni ok 1242 mkw. oraz plac zabaw o powierzchni ok 1014 mkw. z huśtawkami (zwykłe i typu bocianie gniazdo), zjeżdżalniami (2 szt.), schodami drewnianymi (1 szt.), hamakami (5 szt.) i leżakami (5 szt.). Te były by zlokalizowane w miejscu dawnego poligonu. Dodatkowo obok istniejącego placu zabaw na dnia wąwozu miałby powstać tor sprawnościowy (linarium) za kwotę 100 tys. zł.

Prawie cały teren zieleni, a także las przy ul. Północnej miałyby zostać objęte Zespołem Przyrodniczo-Krajobrazowym.

Działka za złotówkę nie tak szybko

Czy na urządzenie parku będzie trzeba czekać aż tyle? Wszystko zależy od TBV, które może wykonać inwestycje szybciej. Co się stanie gdy spółka nie wywiąże się z umowy? Za każdy niezrealizowany etap deweloper będzie musiał zapłacić 2,5 mln zł kary.

Za utrzymanie zbudowanych już ścieżek i roślinności odpowiadać ma miasto, choć TBV Investment ma udzielić gwarancji na wykonane prace. Sama działka przejdzie na własność miasta dużo później. A to wiąże się z koniecznością opłacania przez dewelopera podatku od nieruchomości. Jak już pisaliśmy, za tak duży teren nie są to małe kwoty. Z naszych szacunków wynika, że na oddaniu miastu 75 ha na pięć lat TBV Investment zaoszczędziło 3,5 mln zł.

Kiedy miasto nabędzie działki? Parkowe 75 ha miasto może nabyć w ciągu dwóch lat od zakończenia ostatniego etapu tworzenia parku, czyli nawet 9 lat od wydania decyzji podziałowej. Jednocześnie nie może to nastąpić wcześniej niż 10 lat od uchwalenia ZPI i nie później niż 10 lat od zatwierdzenia decyzji podziałowej. Szkolne 1,5 ha miasto ma otrzymać w trzy lata od wejście w życie ZPI.

W umowie zapisano też zabezpieczenia dla dewelopera. Jeśli w ciągu 3 lat od wejścia w życie ZPI nie otrzyma prawomocnych pozwoleń na budowę dla 15 proc. terenu nie będzie musiał przekazywać 1,5 ha działki pod szkolę. Analogicznie deweloper odzyska większą działkę jeśli nie otrzyma pozwoleń na budowę dla 60 proc. terenu w ciągu 9,5 roku oraz 80 proc. w ciągu 13 lat. W każdym przypadku mowa o sytuacji, w której deweloper złoży wnioski „spełniające wymagania ustawy Prawo budowlane”.

Dodatkowo TBV investment zastrzegło sobie, że miasto przez 20 lat nie będzie mogło zmienić przeznaczenia terenów (chyba, że na wniosek dewelopera) a w razie ich sprzedaży TBV Investment będzie miał prawo pierwokupu.

– Staramy się zabezpieczyć zarówno interesy spółki, jak i interesy mieszkańców Lublina – zapewnia Wojciech Dzioba. Jako przykład wymienia sytuację, w której miasto odkupuje za złotówkę działkę pod park a potem zmienia jej przeznaczenie na zabudowę jednorodzinną.

Dzioba zdradza, że na górkach planuje wybudować 2500 mieszkań. Całość miałaby powstać w ciągu 20 lat. – Czy to się uda to zweryfikuje rynek. Dziś sytuacja na rynku jest bardziej niepewna niż jeszcze kilka lat temu – stwierdza. Jednocześnie dodaje, że park chciałby wybudować jak najszybciej. Pozwala mu na to umowa urbanistyczna.

Aktywiści: A co z płucami miasta?

Zaskoczenia takim obrotem nie kryją aktywiści i ekolodzy od wielu lat walczący o ochronę tego terenu przez zabudową (o tym można na górkach budować obecnie piszemy dalej).

– Nie możemy oprzeć się wrażeniu, że to wiekopomne dzieło powstało w kompletnym oderwaniu od rzeczywistości. Poza tym, że jego zapisy są sprzeczne z obowiązującym prawem ochrony środowiska, jak i z zapisami obecnie obowiązującego Studium, jest wewnętrznie sprzeczny i chaotyczny – komentuje Magdalena Nosek z kolektywu Górki Wietrznie Zielone. – Deweloper, który aby zrealizować swój cel i zarobić górę pieniędzy, nie tylko pozbawi mieszkańców Lublina zwartego terenu zielonego, płuc miasta, zniszczy całkowicie ekosystem zamieszkiwany przez ponad setkę gatunków prawnie chronionych roślin i zwierząt, ponad 500 gatunków roślin i zafunduje nam komunikacyjny koszmar i korki na ulicy Koncertowej i Poligonowej. Na te ulice każdego dnia będzie trafiać bagatela – 10 tysięcy samochodów więcej.

Aktywiści i ekolodzy zachęcają do udziału w konsultacjach społecznych i składaniu uwag. – Deweloper może i ma kasę, sprzyjających mu radnych i prezydenta, ale to chomik europejski ma prawdziwych przyjaciół w całej Polsce a górki czechowskie to jego królestwo. Obecny MPZP powinien być zachowany w niezmienionej formie lub cofnięty do zapisów wcześniejszych. Tylko wtedy możemy mówić o jakiejkolwiek ochronie naszego miejskiego skarbu przyrodniczego – mówi Nosek.

Co dziś można budować na górkach

Dziś na czterech wierzchowinach górek – według aktualnie obowiązującego planu miejscowego – żadnych bloków czy domów postawić nie można. Od strony ulicy Poligonowej mogą powstać usługi oraz obiekty sportowo-rekreacyjne – do wysokości dwóch kondygnacji.

Plan z 2005 roku, który określa przeznaczenie terenu nie jest jednak zgodny z studium z 2019 roku. A to już dopuszcza tutaj zabudowę mieszkalną. Od strony ul. Poligonowej zabudowa ta może mieć do 55 m wysokości, po stronie ul Operowej – nie więcej niż 25 m. Samo studium było kilkakrotnie przedmiotem badania sądów administracyjnych. Te orzekły, że studium jest zgodne z prawem.

TBV Investment nie chcąc czekać na uchwalenie planu miejscowego skorzystała z nowego narzędzia planistycznego – Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Ta procedura, które pozwala deweloperowi przyjść do władz miasta z gotowym planem, nie czekając na jego opracowanie przez urzędników.

Co teraz?

Ratusz zakończył negocjacje z deweloperem. Teraz wypowiedzieć się mogą mieszkańcy. Do 21 lipca mogą zgłaszać swoje uwagi. Ważne by zamieścić je na dedykowanym formularzu. Ta przygotowane uwagi można składać osobiście, wysyłać mailowo na adres planowanie@lublin.eu czy pośrednictwem ePUAP. Dodatkowo przewidziano dyżur projektanta (miasto nie zdradza jego nazwiska) – 3 lipca 2025 r. w godz. 16-18 w Urzędzie Miasta Lublin (ul. Spokojna 2, sala konferencyjna nr 252, II piętro). Można też wziąć udział w spacerze studyjnym z zespołem projektowym – 4 lipca o godz. 16. Start przy wschodnim wejściu na teren dawnego poligonu, od strony ronda im. Wojciecha Kilara, pomiędzy Komisariatem V Policji a Galerią Koncertowa. Ze wszystkimi materiałami można zapoznać się w Wydziale Planowania, ul. Wieniawska 14, XII piętro, pokój nr 1206A lub na stronie internetowej.

Równolegle Ratusz wystąpi o odpowiednich instytucji o zaopiniowanie i uzgodnienie projektu ZPI. Gdy gotowy będzie ostateczny projekt ZPI miasto może zawrzeć z deweloperem umowę urbanistyczną. Ostatecznie ZPI uchwala Rada Miasta, w której zdecydowaną większość mają przychylni zabudowie górek radni klubu prezydenta Krzysztofa Żuka. Skutki prawne Umowy Urbanistycznej powstaną z dniem wejścia w życie ZPI. Za całość prac związanych z opracowaniem ZPI zapłaci deweloper. Miasto wyceniło na kwotę ok. 50 tys. zł.

Obecnie trwają prace nad jeszcze dwoma innymi ZPI u zbiegu ul. Nałęczowskiej, Głębokiej i alei Kraśnickiej, gdzie miałby powstać 70-metorwy biurowiec, oraz ul. Witolda Chodźki i alei Mieczysława Smorawińskiego, gdzie zamiast dwóch sześciopiętrowych bloków miałyby powstać trzy trzynastokondygnacyjne. Nie wiadomo jednak kiedy można się spodziewać zakończenia negocjacji. – Jesteśmy we wstępnej fazie – informuje Fulara.

Oświadczenie TBV Investment:

Na zdjęciu: Tak teraz wygląda przyszły park na górkach czechowskich. Po prawej stronie miałyby powstać akademiki lub apartamentowce do ośmiu kondygnacji i wysokości 25 m