Deweloper chce dobrze, a referendum się nie liczy. Rozmowa z radną Anną Ryfką

– Nie mówmy o blokowiskach. To źle się kojarzy. Mówmy o eleganckiej zabudowie – Anną Ryfką, wiceprzewodniczącą Rady Miasta. Radna z klubu prezydenta Krzysztofa będzie reprezentować Radę Miasta w negocjacjach z deweloperem, który chce zabudować górki czechowskie blokami.

5 września Rada Miasta – głosami klubu prezydenta Krzysztofa Żuka – dała zielone światło do przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego dla górek czechowskich. ZPI to nowe narzędzie planistyczne, za pomocą którego deweloper (w tym wypadku TBV Investment) może zmienić plan miejscowy. Ten obecnie obowiązujący na górkach nie przewiduje osiedli mieszkaniowych, ale taką zabudowę dopuszcza studium uchwalone w 2019 r. (którego ważność sądy uznały w zeszłym roku).

Do końca 2025 gminy mają czas, by uchwalić plany ogólne, które zastąpią studium. Dlatego TBV postanowiło wykorzystać procedurę ZPI. Na razie wszystko idzie po myśli dewelopera Kolejny krok to negocjacje między Ratuszem a spółką, co do kształtu umowy urbanistycznej. Radę Miasta Lublin w tych reprezentować będzie, należąca do prezydenckiego klubu, Anna Ryfka.

Anna Ryfka (rocznik 1976) jest radną trzecią kadencję. Prowadzi firmę zajmującą się przejazdami na aplikacje – Bolt, Uber, Freenow. Choć w wyborach startowała z 3. pozycji na liście KWW Krzysztofa Żuka to zdobyła dopiero piąty wynik – 663 głosy (cztery lata temu osiągnęła drugi wynik poszło jej znacznie lepiej – 3778 głosów). Ryfka radną jednak została, bo z mandatów w jej okręgu zrezygnowali: Krzysztof Żuk i Anna Augustyniak. Mimo wyborczej porażki została wiceprzewodniczącą Rady Miasta.

Kiedy ostatni raz była pani na górkach czechowskich?

Na spacerze po osiedlu Prestige w ubiegły weekend. Same górki bardziej pamiętam z dzieciństwa – chodziłam z dziadkiem na spacery, na czołg. Dziadek mieszkał w tej okolicy.

Dlaczego to akurat pani w imieniu Rady Miasta zasiądzie ze stołem negocjacyjnym?

To bardzo łatwo jest wytłumaczyć: komisja rozwoju rady miasta jest komisją bliską mojemu sercu od wielu lat, praktycznie od samego początku, jak tylko pojawiłam się w radzie miasta w 2014 roku. W tej komisji od razu rozpoczęłam pracę, będąc najpierw wiceprzewodniczącą, później przewodniczącą. Tematyka związana z górkami jest mi dobrze znana od dawna.

Będzie pani negocjować. Jakie jest pani doświadczenie w tym zakresie?

Doświadczenie negocjatorskie? 30 lat prowadzenia biznesu (śmiech). Biznes to sztuka negocjacji, bardzo często z różnymi trudnymi sytuacjami. Do tego studia politologiczne i późniejsze studia MBA.

Czy w klubie Żuka byli inni kandydaci na negocjatora?

Rozmawialiśmy między innymi o kandydaturze Marcina Bubicza. Uznaliśmy jednak, że negocjator nie powinien być emocjonalnie związany z tym tematem. Chcąc wyważyć wszystko, w sposób właściwy, to trzeba emocje zostawić z boku.

Czy pomysł żeby do grona negocjatorów dołączył reprezentant mieszkańców, biegły w kwestiach przyrodniczych, wchodzi w grę?

Ustawa reguluje pewne możliwości. Nie jestem pewna czy byłaby prawna możliwość wskazania drugiego reprezentanta przez radę miasta. Zawsze możemy rozmawiać, tutaj przestrzeń na rozmowę jest zawsze. Będę chciała się spotkać choćby z organizacjami ekologicznymi, czy mieszkańcami osiedla Prestige. Tematem zajmę się po powrocie z tygodniowego urlopu, na który się właśnie wybieram. Informacje o spotkaniach zamieszczę na swoich social mediach.

Będziemy rozmawiać

Co dziś deweloper może zbudować na górkach czechowskich?

Dzisiaj deweloper ma naprawdę bardzo duże możliwości. Zdecydował się jednak wykorzystać możliwości Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, co dał mu ustawodawca – rząd PiSu. Deweloper już dziś może tutaj budować bloki. Rozbieżności dotyczą zakresu, skali i umiejscowienia ewentualnych inwestycji.

OD REDAKCJI: Nie jest to prawda. Obecnie obowiązujący plan miejscowy nie dopuszcza na terenie górek czechowskich żadnej zabudowy mieszkalnej. W wybranych strefach powstać może jedynie zabudowa typu pawilonowego do dwóch kondygnacji (wysokości nie określa).

Czy to, co deweloper chce budować w ramach Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego będzie wyższe od tego, co jest dopuszczone obecnie?

Będziemy na ten temat rozmawiać.

Jakie deweloper ma oczekiwania?

Jeszcze na ten temat w ogóle nie rozmawialiśmy. Nie ma harmonogramu, nie ma kalendarza spotkań.

TBV już przedstawiło swoją wizję przedkładając projekt ZPI.

Według mnie jest ona jeszcze do negocjacji. Choćby kwestie pasów buforowych czy odsunięcia od już istniejących inwestycji. Przy osiedlu Prestige jest wybieg dla psów, który powinien być zachowany. Chodzi o takie drobne niuanse, które mogą mieć dla ludzi niesamowite znaczenie.

O jak wysoką zabudowę deweloper się stara?

W propozycji dewelopera, która została przedstawiona Radzie Miasta, jest mowa o zabudowie ośmiokondygnacyjnej do 32 m. Teraz jest moment by rozmawiać o tym jak to uformować kaskadowo, jaka wysokość będzie odpowiednia.

Przed uchwaleniem studium TBV Investment publicznie zapowiadał, że od strony osiedla Presitge planuje zabudowę czterokondygnacyjną. Dziś oczekuje w tym miejscu 7 kondygnacji.

Ja tu widzę pole do negocjacji. To jest dobry moment na podjęcie rozmów. Zanim zadzieje się coś, z czego nie można się wycofać.

Ludzie tam chcą mieszkać

A jak pani widzi górki?

Przede wszystkim należy uporządkować ten teren, który jest w środku osiedli mieszkaniowych. Ludzie oczekują, że będzie to teren dla nich dostępny, przyjazny. Południowe dzielnice Lublina mają Zalew Zemborzycki, mają las Dąbrowa. Tutaj tego brakuje. Może to być enklawa dla ludzi pod kątem spacerów z dzieciakami. Jednocześnie to atrakcyjne miejsce do zamieszkania. Ludzie chcą tam mieszkać. Widać jak przybywa mieszkań czy na Botaniku czy na Czechowie. Powstają kolejne inwestycje, czy przy Zelwerowicza czy przy Poligonowej.

A jak powinna wyglądać zabudowa?

Na pewno musi być zachowana kaskadowość. Nie możemy ludziom postawić przed nosem ciemnej ściany. Całość musi mieć walory estetyczne, ale też spełniające wymogi planistów i urbanistów, wpisujące się w całokształt tego obszaru.

Dlaczego ludzie chcą mieszkać w otoczeniu górek?

Tutaj jest dobra komunikacja, jest dobre połączenie z centrum, ale też dobry wyjazd poza miasto. Do tego ogólnodostępny teren górek czechowskich.

Na sesji Rady Miasta mówiła pani, że zabudowanie tego terenu pozwoli obniżyć suburbanizację. Dlaczego ludzie przenoszą się z Lublina pod miasto?

Ludzie chcą mieć ładne mieszkania i ciekawe otoczenie. Specyfika niektórych osiedli nie zachęca, żeby tam zamieszkać. W efekcie ludzie przenoszą swoje centra życiowe poza Lublin. Nie płacą podatków w Lublinie a korzystają z naszej infrastruktury: edukacyjnej, kulturalnej, drogowej.

Co to za specyfika osiedli, które nie są atrakcyjne do zamieszkania?

Ciężko mówić w tej chwili o każdym osiedlu. Wszystkie mają swoją specyfikę… Za przykład mogę podać Czuby, które są mi szczególnie bliskie. Powstają nowe bloki, ale za mało jest miejsc na wyjście na spacer, zabawę z psiakami poza wąwozami, które są przepiękne.

Chce, żeby górki czechowskie były dla mieszkańców miejscem atrakcyjnym do zamieszkania. Pozostaje kwestia jak to będzie zorganizowane. Jeżeli to będzie dobrze zorganizowane, tak jak deklaruje deweloper, wtedy będziemy mogli go z tego rozliczyć. Jeżeli tam nic nie będzie zrobione, to ludzie nie będą tam
chcieli mieszkać. Musi zrobić to w sposób atrakcyjny, musi zrobić to tak, jak tego oczekują ludzie.

Patrzmy w przód, zapomnijmy o referendum

Przekonuje pani, że mieszkańcy chcą, żeby uporządkować ten teren. W 2019 roku w referendum wskazali jednak inaczej.

Wynik referendum nie był prawnie wiążący z uwagi na bardzo małe zainteresowanie tym tematem. Choć wiem, że osoby z południowych dzielnic uczestniczyły w referendum i głosowały za pozytywnym rozstrzygnięciem, po to, żeby mieszkańcy Czechowa nie przyjeżdżali np. na Czuby korzystać z terenów rekreacyjnych.

Pamięta pani jaki był wynik?

Pamiętam, że nie było to rozstrzygnięcie prawnie wiążące.

67 proc. mieszkańców opowiedziało się wtedy, że nie chcą parku naturalistycznego i zabudowy na górkach czechowskich. Frekwencja wyniosła 13 procent.

Czyli za pozostawieniem tego terenu w obecnym stanie było 6 proc. mieszkańców. Patrzmy do przodu. Z każdego zdarzenia trzeba wyciągać wnioski. Wierzę, że te wnioski wyciągnął inwestor, ale też organizacje ekologiczne, które chcą uczestniczyć w tym procesie. Warto również podkreślić, że temat górek nie jest tak bardzo istotny dla większości mieszkańców Lublina i to pokazało referendum I to wszyscy powinni sobie
uświadomić. Tym niemniej zawsze warto jest pogadać. Mamy niesamowitą możliwość w tej chwili rozmawiania.

Kiedy deweloper podpisywał umowę z miastem, że przekaże ten park za złotówkę obiecywał, że projekt parku będzie stworzony w sposób partycypacyjny. Później bez konsultacji powstała ścieżka, która z tą partycypacją nie miała nic wspólnego. Czy to dobry prognostyk na przyszłość?

Dlatego warto rozmawiać. Wychodzę z założenia, że nie ma rzeczy, których nie można w jakiś sposób skorygować.

Miasto w 2019 roku otrzymało raport z inwentaryzacji przyrodniczej górek. Zapoznawała się pani z nim?

Jeszcze nie.

Kojarzy pani jakie gatunki chronione są na górkach czechowskich? Jakie są tam wymagania dotyczące ochrony przyrody?

Wiem, że jest tam chomik, którego trzeba zabezpieczyć w ramach parku. Szczegóły odnośnie pozostałej fauny i flory nie były mi do niczego potrzebne abym się w nie zagłębiała.

Czy wytyczne przyrodników, które były zawarte w tej diagnozie, powinny być uwzględnione?

Bardzo chętnie spotkam się z osobami, które weszły w ten temat, zapoznały, zaangażowały się w to. Niech powiedzą w kilku podstawowych punktach, co należy zrobić, w którą stronę pójść. Jakie są najważniejsze kwestia, a jakie są poboczne.

Chomik europejski jest gatunkiem chronionym?

Jest, chyba jest nawet w jakiś sposób zagrożony. Należy mu pomóc, zaopiekować się nim. Jestem przekonana, że można to zrobić.

Czy blokowiska powinny powstawać na norach chomika?

Nie mówmy o blokowiskach. Słowo blokowiska źle się kojarzy. Mówmy o eleganckiej zabudowie. Gustowna, estetyczna, rozsądna, wyważona – balansująca interesy mieszkańców i inwestora. Wszystko musi mieć zdrowy rozsądek i wyważenie.

Czy zielona ekologiczna zabudowa mieszkaniowa powinna powstać na norach chomika?

Pytanie gdzie są te zwierzaki? Gdzie trzeba się nimi zaopiekować? Gdzie można podejmować inwestycje? Jeżeli nory są w miejscu, w którym inwestor planuje zabudowę, to pomyślmy nad zabezpieczeniem dobra zwierzaków.

Co zrobić, żeby ludzie nie wyprowadzili się pod Lublin?

Jeśli powstanie osiedle na górkach czechowskich, to na pewno będzie to taki nowy impuls.

A pani jak się mieszka w Lublinie?

W Lublinie mieszkam od urodzenia. Dobrze mi się mieszka. W mojej opinii Lublin jest świetnym miastem. Zresztą nie tylko moim, bo wielu moich znajomych uważa podobnie. Jest to też opinia turystów, którzy do tego miasta przyjeżdżają i je poznają.

Nie kusi panią wyprowadzka pod Lublin?

Nie. Lublin jest świetnym miastem.

Orientuje się pani ile wolnych terenów pod zabudowę jest naprzeciwko górek – na osiedlu Botanik?

Przejeżdżając tam widzę powstające bloki. Wydaje mi się, że wolne tereny pod zabudowę są do samej obwodnicy.

Czy to nie wystarczająco?

To wszystko tereny, które są własnością prywatną. Każdy ma swoją koncepcję ich zagospodarowania.

Czy studium nie wyznaczało już wystarczająco dużo terenów pod zabudowę?

W mieście zawsze brakuje wolnych terenów. Zawsze znajdziemy przestrzeń, która by się jeszcze przydała pod zabudowę. Na przykładzie szkoły na Czubach widać jak jest problem ze znalezieniem terenu na boiska szkolne. W mieście zawsze będzie brakowało wolnych terenów.

Będę pilnowała interesów miasta i jego mieszkańców

Część mieszkańców oczekiwałoby odkupienia górek od dewelopera.

Pierwsza rzecz, żeby coś kupić, to ktoś musi chcieć to sprzedać. Nie słyszałam takich deklaracji od TBV. Druga rzecz: finanse. W budżecie nie ma na to pieniędzy. Zachęcam do zapoznania się z budżetem i z wydatkami miejskimi.

OD REDAKCJI: Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia wywłaszczenie nieruchomości pod park czy rezerwat. Nawet wbrew woli właściciela.

Ile mogłoby to kosztować?

Nie mam pojęcia. Nie jestem rzeczoznawcą nieruchomości. Patrząc na ceny gruntów terenów w zielonych to jakieś 200-300zł za metr kwadratowy. Działki pod zabudowę wielorodzinną sięgają nawet 2000 zł za metr kwadratowy – co daje kwotę nawet 600 mln złotych.

Czy jako negocjator będzie pani pilnować żeby TBV było traktowane jak inni deweloperzy?

Będę pilnowała interesów miasta i jego mieszkańców. Urząd działa w granicach obowiązującego prawa. TBV, jak każdy inny przedsiębiorca, musi być w tych granicach traktowany. Jednocześnie przedsięwzięcie TBV na pewno ma jakieś założenie ekonomiczne. Musi się ono w te ramy prawne wpasować. Wszystko odbędzie się w ramach otwartego stolika, który mamy do negocjacji.

Czy na górkach TBV powinno dostać takie same warunki zabudowy jakie już teraz mają sąsiedni deweloperzy?

Ciężko mówić kto co powinien. Negocjacje obejmą każdy szczegół, który powinien być omówiony. Na pewno nic nam tutaj nie umknie. Temat budzi zainteresowanie dlatego mieszkańcy za każdym razem będą mogli się ze mną spotkać, przedstawić swoje wnioski.

ZPI dotyczące górek tworzy nową jednostkę urbanistyczną – praktycznie niezależne osiedle. Jaka powinna być docelowa liczba mieszkańców tego osiedla?

Nie mam pojęcia. Zobaczymy co wyjdzie z ważenia propozycji inwestora oraz uwarunkowań planistycznych. Sytuacja może być dynamiczna.

Inwestor zaprezentował już swoją wizję w ZPI.

Przedłożony ZPI jest oczywiście punktem wyjścia. Nie pamiętam szczegółów. Dla mnie ważne jest spojrzenie całościowe. Dopracujmy pewne szczegóły, bo jest kilka punktów, nad którymi warto się pochylić: strefa buforowa, pozostawienie drzew, pozostawienie wybiegu dla psiaków czy istniejące ścieżki piesze.

Zapoznawała się pani dokładnie z zintegrowanym planem inwestycyjnym?

Ciężko powiedzieć, że zapoznałam się z nim dokładnie, ale zapoznałam się.

Jestem spokojna o moją bezstronność

Czy zwróciła pani uwagę na pewne ułatwienia, które deweloper tam już zapisał?

To znaczy?

Na przykład w strefie ESOCH, czyli parkowej mogłyby być lokalizowane place zabaw, śmietniki, drogi. Jest też zapis, że mogłoby się tam znaleźć półtorahektarowa farma fotowoltaiczna.

Na farmę fotowoltaiczną akurat w ogóle nie zwróciłam uwagi.

Ona nie jest zapisana wprost…

Dlatego tym bardziej znowu podkreślam: rozmawiajmy.

W trakcie referendum na stronie urzędu miasta znalazły się odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania. Padło tam, że: najcenniejsze siedliska oraz gatunki flory i fauny powinny być objęte ochroną czynną np. w ramach Zespołu Przyrodniczo-Krajobrazowego Zagospodarowanie terenu Górek Czechowskich będzie planowane z uwzględnieniem zdiagnozowanych w opracowaniach specjalistycznych lokalizacji siedlisk i gatunków chronionej flory i fauny. Natomiast w oświadczeniu prezydenta Lublina ze stycznia 2020 roku, po uchwaleniu studium padło: „Raport określający walory przyrodnicze Górek Czechowskich, określający cenne gatunki flory i fauny i kierunki ich ochrony miał być jednym z kluczowych i podstawowych dokumentów przy opracowaniu nowego planu zagospodarowania terenu Górek Czechowskich.” Czy będzie pani walczyła o te zapisy?

Jeżeli jest taki wymóg to tak.

Czy jest pani powiązana ze spółką TBV albo innymi deweloperami?

Nie. Nie zajmuje się budowlanką. Powszechnie wiadome jest, że działam w branży transportowej. Jestem spokojna o moją bezstronność.