Czego radni nie uchwalili, czyli na co nie może patrzeć radna Mach

Decyzja o wyrzuceniu do kosza przygotowywanej przez ponad dwa lata zmiany planu miejscowego na Czechowie Północnym pokazuje, jak grzechy planistycznego zaniechania mszczą się w teraźniejszości, powodując urbanistyczny koszmar i chaos.

Na poprzedzającej czwartkową sesję Rady Miasta Lublin konferencji prasowej radni opozycyjnego klubu PiS grzmieli o wyprzedaży przez prezydenta Krzysztofa Żuka (KO) „rodowych sreber”, czyli budynku przy ul. Leszczyńskiego 20 (mieścił się tu Wydział Komunikacji). I wydawało się, że właśnie ten punkt wzbudzi na marcowej sesji najwiecej emocji. Ale niespodziewanie do miana gwoździa programu śmiało może pretendować dyskusja o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla zielonej doliny przy ul. Zelwerowicza na Czechowie Północnym. Na prezydenta i jego urzędników spadła lawina krytyki. Krytyki – co rzadkie – ze strony jego własnych radnych.

Planowali i planowali, ale deweloperzy byli szybsi

Na początek kilka słów z prehistorii planowania terenu położonego między Zelwerowicza a Koncertową (autor jest tubylcem, więc zna sprawę z autopsji). Stosowną uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia mpzp radni podjęli jeszcze w 2013 roku. Podpisał się pod nią ówczesny przewodniczący RM Piotr Kowalczyk, dziś prężny biznesmen z branży deweloperskiej. Wykonanie uchwały, jak właściwie wszystkich, powierzono ówczesnemu (i obecnemu) prezydentowi Krzysztofowi Żukowi. Przygotowanie dokumentacji, uzgodnienia, wyłożenia, konsultacje i tym podobne procedury zajęły urzędnikom raptem dekadę. Wreszcie, we wrześniu 2023 roku, Rada Miasta uchwaliła mpzp.

Można by przypuszczać, że długo wyczekiwany plan umożliwi wreszcie harmonijny i jakościowy rozwój dzielnicy, ale życie nie znosi próżni i w czasie, gdy jedni urzędnicy przez lata zajmowali się mpzp, drudzy w tym czasie na potęgę wydawali deweloperom wuzetki. Efekty pracy i jednych, i drugich, czyli urzędników i budowlańców, widać gołym okiem. Zaczęło się od Koncertowej Doliny, rzędu czteropiętrowych bloków, która wchłonęła sporą część ESOCH (Ekologiczny System Obszarów Chronionych). Terenu, który – przynajmniej teoretycznie – powinien być objęty szczególnym poszanowaniem ze strony miasta ze względu na walory przyrodnicze i krajobrazowe. Ale teoria i praktyka w takich sprawach w Lublinie nie zawsze idzie w parze.

Przez lata dochodziły kolejne klocki, supermarket znanej niemieckiej sieci (wszystko na wuzetki), coraz więcej, coraz ciaśniej, więc jak plan został wreszcie uchwalony, to okazało się, że to, co miało zostać zabudowane, już zostało zabetonowane. Pozostały jedynie tereny pod domki, bo te pod bloki deweloperzy zdążyli w ciągu dziesięciu lat trwania procedur mpzp rozparcelować i zamienić w „perły współczesnej architektury” z mikro placami zabaw i mikro przestrzeniami wspólnymi. Makro jest tylko współczynnik zabudowy.

Żeby było jednak ciekawiej, to raptem dwa miesiące po uchwaleniu planu nasza Rada Miasta już w listopadzie 2023 roku podjęła uchwałę o… przystąpieniu do zmiany tegoż planu. Nie całości, ale zielonego wąwozu (położonego między Orlenem a Lidlem). Tym razem chodziło o to, by dopuścić zabudowę domkami dookoła, a także całkiem w poprzek (patrz rysunek poniżej). Choć wystarczy rzut oka na studium z 2019 roku, czyli „matkę” wszystkich planów, żeby się zorientować, że prawie w całości jest to obszar ESOCH.

Ale te zapisy bynajmniej nie zraziły planistów od wrysowania w wąwóz (i w ESOCH przy okazji) terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co wywołało późniejsze skutki w postaci wyrzucenia efektów ich ponaddwuletniej pracy do ratuszowej niszczarki.

Na co nie może patrzeć radna Mach?

Ale zanim nastąpiło unicestwienie projektu mpzp, to popastwili się nad nim trochę radni. I może nie tylko nad nim samym, ale tak nieco szerzej, a atak przypuścili ci z prezydenckiego klubu. Rozpoczął Marcin Bubicz (KO, klub Żuka), przewodniczący Komisji Rozwoju Miasta Urbanistyki i Ochrony Środowiska, przy okazji radny z Czechowa. Oznajmił, że komisja dziesięcioma głosami (na jedenastu członków) negatywnie zaopiniowała zmianę mpzp. Przypomniał, że już na etapie publicznej prezentacji planów jeden z miejskich urbanistów przestrzegał, że służby prawne wojewody lubelskiego będą dogłębnie badać zgodność ze studium tego dokumentu. I niewykluczone jest w tym zakresie rozstrzygnięcie nadzorcze, czyli – mówiąc po naszemu – unieważnienie uchwały.

– Jeżeli rada w 2019 roku (wtedy uchwalono studium – red.) dała jasne wytyczne, jak ten obszar miasta Lublin widzi i że ma być to teren zielony, to nie bardzo rozumiem, co stało się takiego, że po 2019 roku Urząd Miasta Lublin kontynuował wydawanie warunków zabudowy w tym obszarze? – dopytywał radny Bubicz. – Ostatecznie chciałbym dowiedzieć się od państwa, czy nie dostrzegacie zagrożeń związanych z uchwaleniem mpzp w kształcie przez państwa zaproponowanym dla warunków w strefie ESOCH, w tym między innymi przewietrzania, ale także zapewnienia bezpieczeństwa bioróżnorodności tego terenu? – zapytał na koniec.

O ile wypowiedzi Bubicza można oceniać w ratuszowych realiach jako dyplomatyczne, o tyle słowa jego klubowej koleżanki Jadwigi Mach (Wspólny Lublin) przypominały momentami orkę po blokowisku.

– Cały ten obszar jeśli chodzi o urbanistykę jest zdewastowany, mówię to odważnie, bo znam go dokładnie. Każdego dnia, kiedy jadę autobusem 47, nie mogę patrzeć na to, co tam się zadziało – mówiła radna Mach, odnosząc się do wyglądu całej dzielnicy. – Brak planu zagospodarowania i trwająca tak długo ta procedura spowodowała, że ten wąwóz (w Koncertowej Dolinie – red.) został w połowie już zabudowany, co w ogóle nie powinno mieć miejsca – kontynuowała. – Sądziłam, że w jakiś sposób ten wąwóz uchronimy. A tymczasem na podstawie wuzetek stacja paliw powstała, Lidl powstał na terenach zielonych. Powstały tam bloki, takie baraki można powiedzieć i teraz się je okupuje.
Nie rozumiem takiej polityki zagospodarowania tak cennych obszarów. Nie rozumiem, dlaczego my w ten sposób zmniejszamy ten teren zielony, tym bardziej, że naszym obowiązkiem jest jednak chronić takie tereny.

Sytuację próbował wyjaśniać wiceprezydent Tomasz Fulara, który zapewniał, że „z dyskusji, można powiedzieć się cieszymy i zostawiamy decyzję dla do państwa kompetencji” oraz miejska planistka Małgorzata Żurkowska (tłumaczyła, że Ratusz wyszedł naprzeciw potrzebom właścicielom działek), ale najwyraźniej górę wzięły głosy radnego Bubicza i Mach, bo ostatecznie radni, i to zarówno koalicji koalicji rządzącej, jak i opozycji) dwudziestoma głosami uznali, że zaproponowany przez Ratusz mpzp jest niezgodny ze studium przestrzennymi miasta. Przeciwnego zdania było jedynie czworo z prezydenckiego klubu: Elżbieta Dados, Anna Ryfka, Zbigniew Jurkowski i Jarosław Pakuła.

I tak to, po dwóch latach prac planistycznych, dokument wylądował w koszu.