Blokowiska na górkach czechowskich. Deweloper i miasto idą na skróty

W błyskawicznym tempie Rada Miasta zajmie się wnioskiem spółki TBV, który chce zabudować osiedlami 30 hektarów górek czechowskich. – Wygląda na to, że koalicja władzy z deweloperem zdecydowała się uciec przed uchwaleniem Planu Ogólnego, w którym na zabudowę górek blokami nie byłoby szans – komentują aktywiści i ekolodzy.

– Do Urzędu Miasta Lublin wpłynął wniosek spółki TBV o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) dla obszaru Górek Czechowskich. To pierwszy wniosek złożony w takim trybie – poinformowało dziś biuro prasowe lubelskiego Ratusza.

Dalej rzeczniczka prezydenta Katarzyna Duma wylicza długą listę korzyści dla miasta. Deweloper obiecuje m.in.:

• przekazać miastu teren 1,5 ha pod budowę szkoły przy ul. Bohaterów Września;
• przebudować skrzyżowanie (Willowej, Gen. Ducha i Bohaterów Września);
• zbudować sygnalizację świetlną na skrzyżowaniu Bohaterów Września-Relaksowa;
• ustawić „w jednym z wąwozów” pomnik pamięci Więźniów Zamku Lubelskiego.

Jest też mowa o ponownej sprzedaży miastu za symboliczną złotówkę 75 ha (wąwozy i zbocza) i budowę „parku naturalistycznego” (do kwoty 10 mln zł). Bo choć już raz – w blasku fleszy – deweloper teren parku miastu oddał – to właśnie go odebrał z powrotem.

– W sierpniu tego roku TBV skorzystało z przysługującego mu prawa odkupu na warunkach ustalonych w umowie, tj. własność ok. 75 ha terenu zwrotnie przeszła na TBV – tłumaczy Katarzyna Duma. Powód? „Niezrealizowanie zapisanych w umowie z 2019 r. warunków”. – Miasto miało przeprowadzić procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na mocy której na terenach przeznaczonych w obowiązującym planie pod zabudowę usługową i obiekty sportowe mogłyby powstać bloki mieszkalne.

Miastu przez pięć lat nie udało się zmienić mpzp zgodnie z wolą dewelopera, ale wcale nie dlatego, że takiej woli nie miało. Wręcz przeciwnie – na trwające cztery lata sądowe batalie (plan został zaskarżony przez ówczesnego wojewodę lubelskiego Przemysława Czarnka) nie szczędziło ani sił, ani środków. Jak pisaliśmy, w 2023 na warszawską kancelarię prawną Jacka Jaworskiego lubelski Ratusz wydał ponad 100 tys. zł. Korzystne dla miasta i dewelopera orzeczenie zapadło przed NSA jesienią ubiegłego roku.

Miasto mogło wówczas przystąpić do do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla górek, ale zbliżały się wybory samorządowe. Gorącego kartofla – jakim jest temat zabudowy blokami 30 ha terenu zielonego – starający się o reelekcję Krzysztof Żuk ruszać nie zamierzał. Tym bardziej, że już raz mieszkańcy wyraźnie powiedzieli, co na ten temat myślą. W pierwszym miejskim referendum (zapowiedzianym na ostatniej prostej prezydenckiej kampanii w 2018 r.) zdecydowana większość, bo 68 proc. głosujących była przeciwko zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Ze względu na niską frekwencję (13 proc.) miasto mogło tego wyniku nie wziąć pod uwagę – co też zrobiło. Nigdy też do tematu referendum ws. zabudowy górek urzędnicy nie wracają. Za to fakt układania się z tym konkretnym deweloperem lubią tłumaczyć „prawem własności właściciela terenu” i „zapewnieniem ochrony przyrodniczej”. Tak jest i tym razem.

– Priorytetem Miasta jest obecnie odzyskanie terenu Górek Czechowskich dla mieszkańców tej części Lublina i powrót do koncepcji utworzenia tam Parku Naturalistycznego – przekonuje rzeczniczka prezydenta.

Deweloper i miasto ręka w rękę

Sprawy toczą się tu lotem błyskawicy. Jak przyznaje Ratusz w dzisiejszej informacji prasowej – TBV skorzystał z prawa odkupu „w sierpniu”. Urząd Miasta przyznaje, że zamówiło opinię prawną (autorstwa dr Wojciecha Mojskiego) i w związku „z bardzo prawdopodobnym ryzykiem odszkodowania i konieczności pokrycia kosztów sądowych (…) zapadła decyzja o rozpoczęciu rozmów z TBV„. A już 21 sierpnia do Wydziału Planowania UM Lublin wpłynął wniosek TBV o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Dołączony do niego projekt uchwały liczy 35 stron, a przygotowała go gliwicka spółka P.A. NOVA, która dla lubelskiego Ratusza przygotowuje „koncepcje programowo-przestrzenne” czy „konsultacje eksperckie”. W BIP Miasta Lublin oba dokumenty pojawiły się wczoraj – 26 sierpnia, przed godz. 17. Jak informuje rzeczniczka prezydenta – radni pochylą się nad nim już na najbliższej sesji. Ta została wyznaczona na 5 września.

Organizacje społeczne i ekologiczne, które od lat angażują się w obronę terenu górek przed zabudową blokami, nie kryją zaskoczenia.

– Władze miasta, jeśli tak bardzo im zależy na zniszczeniu najcenniejszego przyrodniczo fragmentu miasta, miały kilka lat na podjęcie prac na miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z klasyczną procedurą, z udziałem społecznym, analizą środowiskową. Nie zrobiły tego. Ewidentnie po to, by uniknąć kolejnej konfrontacji ze społeczeństwem, które już raz bardzo zdecydowanie w tej kwestii się wypowiedziało – komentuje Krzysztof Gorczyca z Towarzystwa dla Natury i Człowieka.

Jego zdaniem deweloper i miasto „idą na skróty”. – Wygląda na to, że koalicja władzy z deweloperem zdecydowała się uciec przed uchwaleniem Planu Ogólnego, w którym na zabudowę górek blokami, z uwagi na ustawowe regulacje, nie byłoby szans. Zdecydowano się na drogę na skróty z pominięciem jakiegokolwiek dialogu z mieszkańcami. Jeśli radni to przyklepią, to tak jakby napluli Lublinianom w twarz.

Gdy wniosek dewelopera stanie na najbliższej sesji – co zapowiada rzeczniczka prezydenta – to nietrudno przewidzieć wynik głosowania. Już raz radni zagłosowali za taką zmianą planu tego terenu, jaką chciał deweloper TBV. Mimo że na obradach 30 czerwca 2019 pojawiło się mnóstwo protestujących mieszkańców – z transparentami, bębnami, obrady trwały aż do godz. 5 rano, a Krzysztof Gorczyca apelował z mównicy: – Wyjdźcie z tej bańki, w której tkwicie. Zapomnijcie o nazwie klubu i zdobądźcie się na samodzielną decyzję. Wy macie być emanacją nastrojów społecznych, a nie emanacją nastrojów swojego patrona politycznego!

Rada Miasta obecnej kadencji również jest zdominowana przez radnych klubu prezydenta Żuka. To właśnie na zebraniu klubu na dzień-dwa przed sesją decyduje się, które uchwały przechodzą, a które nie. Choć formalnie dyscypliny klubowej nie ma, to nie zdarza się, by któryś z radnych zagłosował wbrew woli swojego mocodawcy, zwłaszcza gdy niektórzy z nich pracują w miejskich spółkach.

Czego chce deweloper?

Co można tu budować dzisiaj? Na czterech wierzchowinach górek – według aktualnie obowiązującego planu miejscowego – żadnych bloków czy domów postawić nie można. Od strony ulicy Poligonowej mogą powstać usługi oraz obiekty sportowo-rekreacyjne – do wysokości dwóch kondygnacji. Aktualny plan nie jest jednak zgodny z nowym studium, które dopuszcza tu zabudowę mieszkalną. Od strony ul. Poligonowej zabudowa ta może mieć do 55 m wysokości, po stronie ul Operowej – nie więcej niż 25 m.

Jak widzi to TBV? Na największej wierzchowinie – tej po wschodniej stronie górek, przy ul. Operowej – mogłyby stanąć akademiki czy apartamentowce do 8 kondygnacji i wysokości 32 m (co w tym miejscu jest niezgodne ze studium). Tak zabudowana miałaby zostać większa, południowa część tego terenu. W mniejszej części, północnej, jest mowa o zabudowie jedno- i wielorodzinnej do 4 kondygnacji (nie wyższej niż 20 m). Od strony osiedla Prestige (też zbudowane przez TBV) w pasie szerokości 50 m bloki też będą niższe – do 5 kondygnacji. Na tej wierzchowinie miałyby się też znaleźć nowe drogi publiczne – jedna z nich w miejscu obecnej ścieżki pieszo-rowerowej.

Analogiczny układ miałaby mieć zabudowa po przeciwnej stronie górek – na trzeciej wierzchowinie, gdzie obecnie znajduje się wejście do parku. Z kolei na drugiej jest mowa o blokach do 8 kondygnacji i do 32 m wysokości. Przy zabudowie wielorodzinnej deweloper planuje 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. W przypadku akademików – 3 miejsca parkingowe na 10 pokoi.

Wierzchowina u zbiegu ulic Ducha i Willowa przeznaczona miałaby być pod usługi sportu. Ale mogłyby tu powstać budynki o 6 kondygnacjach, do 25 m wysokości.

Na pozostałym terenie górek czechowskich deweloper zaplanował „zieleń ogólnodostępną o charakterze parkowym”. Ale mogą się tu znaleźć terenowe urządzenia sportowo – rekreacyjne jak: korty tenisowe czy boiska. To właśnie tutaj mogły być realizowane place zabaw obsługujące powstałą zabudowę mieszkalną. Deweloper dopuszcza tutaj także mikroinstalacje i małe instalacje odnawialnych źródeł energii. Chodzi o panele fotowoltaiczne czy kolektory termiczne. Zgodnie z przepisami mała instalacja to taka o mocy nie większej niż 1 MW co przypadku instalacji fotowoltaicznej zajmuje ok 1,5 ha.

W dwóch miejscach, w strefie ESOCH inwestor przewidział niewielkie przestrzenie na parkingi.

Ochronią przyrodę górek? Nie do końca.

Autorzy projektu w punkcie dot. ochrony środowiska wskazali, że „w ustaleniach planu znalazły swoje odniesienie najważniejsze z punktu widzenia ochrony środowiska elementy dotyczące obszaru planistycznego”. Zapis ten jest jednak sprzeczny z zamówioną przez Urząd Miasta inwentaryzacją i waloryzacją przyrodniczą górek czechowskich z 2019 r. (do pobrania tutaj).

O ile w obu miejscach mowa o utworzeniu Zespołu Przyrodniczo-Krajobrazowego (ZPK) to przyrodnicy od początku krytykowali powstanie w tym miejscu parku. – Wzrost antropopresji w rejonie cennych siedlisk sąsiadujących bezpośrednio z zabudową mieszkaniową i usługową, wpłynie na obniżenie bioróżnorodności w sąsiedztwie i szerszym otoczeniu – czytamy w dokumencie. Jako zagrożenie wskazali wprowadzenie zbiorników wodnych niezgodnych z uwarunkowaniami fizjonomicznymi terenu, których nigdy tu nie było. Tymczasem w trefie ESOCH deweloper planuje ogrody deszczowe i cieki powierzchniowe. Przyrodnicy zaproponowali też granice ZPK. Planowane dziś obszary pod zabudowę kolidują z tymi wytycznymi. Kwestię tę badały sądy administracyjne, po tym jak wojewoda zaskarżył studium. Uznały, że zabudowa jest tutaj możliwa. W wyroku sąd nie odnosił się jednak ani do kwestii przyrodniczych.

Miasto w swojej narracji podkreśla, że TBV początkowo domagało się zabudowy wszystkich 6 wierzchowin górek czechowskich. Rzeczywiście stanowisko takie spółka TBV zaprezentowała podczas pierwszego wyłożenia studium w 2017 roku. Rok później deweloper jednak odpuścił i od tego czasu jest mowa o zabudowie czterech wierzchowin.

Nienaturalistyczna ściema

Krzysztof Gorczyca przypomina, że górki to miejsce życia wielu chronionych i zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt. – Które zostaną zniszczone w przypadku zabudowy. Uchwalony przez Radę Miasta Miejski Plan Adaptacji do Zmian Klimatu jest jeszcze bardziej aktualny niż 5 lat temu, a świadomość społeczna jest większa niż 5 lat temu – przypomina. – Wiemy też, jak wielką, nienaturalną ściemą jest „park naturalistyczny” w wykonaniu TBV. Wygląda na to, że radni, prezydent i ich ulubiony deweloper będą nam próbowali wcisnąć te same bajki. 

Magdalena Nosek, kolektyw Górki Czechowskie Wietrznie Zielone: – Projekt TBV zakłada totalne zniszczenie przyrody i krajobrazu górek, unikatowego ekosystemu, z którego miasto powinno być dumne. Nie różni się niczym od poprzednich zapowiedzi dewelopera. Te z kolei były wielokrotnie oprotestowywane przez mieszkańców, naukowców, organizacje pozarządowe, dzielnicowych radnych. Przeznaczenie pod zabudowę de facto 4 z 6 wierzchowin Górek Czechowskich to naprawdę ich kres, pomimo pięknej liczby „75 ha oddanych miastu”. Miały by się na nią składać niewielkie, wąskie wąwozy pomiędzy wielkimi blokowiskami. W Lublinie jest już tyle terenów przeznaczonych pod zabudowę, że niszczenie najcenniejszego skarbu przyrodniczego w mieście jest ponurym żartem! A w świetle obowiązującego prawa to wręcz nielegalne.

Jak wygląda procedura

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to szczególna forma planu miejscowego. Pozwala on inwestorom wziąć sprawy w swoje ręce. Nie muszą czekać na uchwałę radnych o przystąpieniu do sporządzania planu, jego wieloletnie opracowanie i ostatecznie uchwalenie (co trwa latami). W Śródmieściu Lublina, choć o konieczności opracowania planu miejscowego mówi się od lat, to to dziś nie podjęto nawet uchwały o przystąpieniu do jego tworzenia! Dzięki procedurze ZPI inwestor przychodzi do urzędu z gotowym planem. Nie jest jednak tak, że ten jest uchwalany automatycznie. Co więcej w ramach ZPI inwestor obok własnych planów musi zrealizować inwestycje uzupełniające. Chodzi np. o drogi, uzbrojenie terenu, placówki oświatowe, które normalnie musiałaby zrealizować gmina. W ramach inwestycji uzupełniających można także wskazać konieczność budowy obiektów handlowych czy usługowych. Całość procedowana jest w uproszczonej i przyśpieszonej formie.

Po złożeniu wniosku przez inwestora radni mogą podjąć uchwałę o ZPI, ale nie mają takiego obowiązku. Najpierw Rada Miasta podejmuje decyzję o tym czy przystąpić do jego sporządzenia w oparciu o przygotowany przez inwestora projekt. Co ważne – przepisy nie określają tutaj żadnych terminów na procedowanie wniosku. A w przypadku Rady Miasta Lublin, trafienie pod obrady w niewiele ponad dwa tygodnie jest trybem wybitnie ekspresowym. Np. obywatelski projekt uchwały w sprawie remontu ulicy Junoszy w Lublinie trafił pod obrady po ponad dwóch miesiącach. Podobnie „szybko” radni rozpatrzyli skargę na działanie dyrektorki lI LO w Lublinie.

Po pozytywnej decyzji rady prezydent przystępuje z inwestorem do negocjacji. Obecny jest na nich przedstawiciel Rady Miasta, a złożony przez inwestora plan może się zmienić. Gmina i inwestor muszą dojść do porozumienia, a prezydent może z negocjacji zrezygnować.

Wynegocjowane warunki zostają spisane w formie projektu umowy urbanistycznej, która określi przyszłe obowiązki inwestora. Po uzgodnieniu stanowiska prezydent aktualizuje ZPI oraz opracowuje prognozę oddziaływania na środowisko. Te dokumenty trafiają do opiniowania i uzgodnień, m.in. w sanepidzie czy Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. W odróżnieniu od normalnego planu miejscowego organy mają połowę mniej czasu na zajęcia stanowiska – tylko 14 dni. Uproszczone są też konsultacje społeczne, które po zeszłorocznej reformie muszą obejmować co najmniej trzy z kilkunastu form konsultacji (np. zbieranie uwag, spotkanie otwarte, prowadzenie punktu konsultacyjnego). W ZPI konsultacje można ograniczyć do zbierania uwag.

Po zakończeniu tego etapu w ciągu 14 dni w projekcie ZPI uwzględnia się zmiany wynikające z opinii, uzgodnień i konsultacji. W razie konieczności proces opiniowania, uzgadniania i konsultowania się powtarza. Gdy projekt ZPI jest już ostateczny wówczas prezydent zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną. Dopiero wówczas rada miasta może uchwalić ZPI. Może go jednak odrzucić. Rada nie może modyfikować ZPI – może jednak odrzucając ZPI wskazać propozycje poprawek.

W umowie urbanistycznej miasto Lublin może żądać przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej, a także pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy przekazania gruntów pod tą inwestycję. Miasto może się też domagać pokrycia kosztów opracowania ZPI a nawet ew. odszkodowań (np. związanych z utratą wartości gruntów).

W umowie miasto może się też zobowiązać do realizacji inwestycji uzupełniającej oraz zwolnić z opłaty planistycznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu.

Miasto mogłoby się domagać od inwestora przekazania części mieszkań na mieszkania komunalne. Na koniec 2023 roku na lokal komunalny oczekiwało 326 rodzin. Choć Prezydent Lublina obiecywał, że w kadencji 2018-2024 wybuduje ich ponad 500 to powstało ich tylko 84. Równolegle zasób mieszkaniowy gminy stopniał w tym czasie o ponad 200 lokali.

Na zdjęciu głównym: Wizualizacja „eko-dzielnicy w Lublinie” autorstwa P.A. Nova z czasów, gdy TBV chciał zabudować wszystkie sześć wysoczyzn górek czechowskich.