Już za chwilę kolejna korzystna wuzetka dla działki spółki Piotra Kowalczyka

Urząd Miasta Lublin ma już gotowy kolejny projekt decyzji o warunkach zabudowy dla działki, na której znajduje się Instytut Stomatologii. Jej właścicielem jest spółka Piotra Kowalczyka – Helvetia Centrum. O wuzetkę nie wystąpiła, jednak Helvetia, a spółka jej pełnomocnika – Apartamenty Julianów.

To już kolejne podejście do uzyskania korzystnej wuzetki (od WZ – decyzja o warunkach zabudowy) na Instytut Stomatologii. O poprzednie występowała bezpośrednio spółka Piotra Kowalczyka Helvetia Centrum. Teraz o warunki stara się spółka Apartamenty Julianów. Według KRS członkiem jej zarządu jest Jerzy Korszeń. Był on pełnomocnikiem Helvetii przy uzyskiwaniu poprzednich wuzetek na tę działkę. Jerzy Korszeń to znany lubelski architekt, właściciel biura Studio-3, autor m.in. 14-pietrowca Unia Art Residence, zlokalizowanego przy Centrum Spotkania Kultur.

Co nowego?

Projekt zakłada, że istniejący budynek zostanie przerobiony na budynek z 60 mieszkaniami. Obok niego znaleźć by się miały dwa nowe budynki, z garażami podziemnymi, usługami w parterze i 85 mieszkaniami. Istniejący budynek miałby pozostać z płaskim dachem, jednak będzie mógł być podwyższony o ok. 2 m. Nowe budynki miałyby nawiązywać wysokością do budynku przy Karmelickiej 5, jeśli będą miały dach płaski. 208,5 m npm. W przypadku dachu skośnego będzie je można podnieść o dodatkowe 5 m do poziomu 213,6 m npm. To wysokości dachu nadbudówki na Instytucie Stomatologii. W takiej sytuacji dach nowych budynków wystawałyby zza Instytut Stomatologii.

W obu przypadkach urzędnicy dopuszczają, by na dachach znalazły się obudowane instalacje techniczne, które pozwolą podwyższyć budynek o dodatkowe 1,5 m. Dachy mogą być wykonane w formie dachów zielonych.

Poprzednie uwagi sąsiadów częściowo uwzględnione

Poprzedni projekt decyzji został opublikowany w sierpniu tego roku. Wtedy sąsiedzi inwestycji zgłosili sporo uwag. Wiele z nich to powtórzenie zarzutów Samorządowego Kolegium Odwoławczego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, które odnosiły się do wcześniejszych wuzetek dla działki spółki Kowalczyka. Zarzuty SKO i WSA dotyczące nieprawidłowości wykonania analizy urbanistycznej były tak oczywiste, że sam wnioskodawca poprosił o poprawki w tym zakresie.

Pośród uwag znalazły się m.in. te dotyczące obniżenia zabudowy, zakazu rozbudowy nieistniejącej VI kondygnacji, zwiększenia liczby miejsc parkingowych dla samochodów i rowerów czy zapisanie obowiązku zabezpieczenia przed zniszczeniem bądź naruszeniem ścian oraz fundamentów sąsiednich budynków. W wuzetkach dla sąsiednich inwestycji, oraz na miejskim geoportalu Instytut Stomatologii zawsze opisywany jest jako budynek V kondygnacyjny.

Spółka Apartamenty Julianów sama zrezygnowała z rozbudowy nieistniejącej VI kondygnacji. Urzędnicy uwzględnili zaś zabezpieczenie sąsiednich budynków. Urzędnicy idą jednak w zaparte w zakresie wysokości zabudowy.

Mieszkańcy chcą niżej, urzędnicy coraz wyżej

Choć Instytut Stomatologii jakiś czas temu został pozbawiony klatki schodowej, to zdaniem urzędników to ona powinna wyznaczać maksymalną wysokość budynku. Wg dostępnych dokumentów wysokość ta wynosiła 213,7 m npm. W poprzednich decyzjach urzędnicy nie pozwalali na przekraczanie tej wysokości.

W projekcie nowej decyzji zapisali, że wysokości zburzonej klatki schodowej przekraczać nie można. Jednocześnie zapisali, że wysokość ta wynosi 22,3 m od poziomu terenu. Po przeliczeniu wychodzi 215,3 m npm. Czyli prawie 2 m wyżej niż wcześniej! Z tego powodu sąsiedzi planowanej inwestycji domagają się, by wszędzie dokładnie określać wskaźniki zabudowy… do czego zresztą w przypadku poprzednich wuzetek zobowiązywał urzędników sąd.

Sąsiedzi planowanej inwestycji oczekują, że nowe dachy będą nie wyższe niż na sąsiednich budynkach a istniejący pozostanie bez zmian. Żądają także, by wysokości nie można było podwyższać poprzez montowanie obudowanych instalacji technicznych (dodatkowe 1,5 m). Podpierają się tutaj poprzednimi orzeczeniami SKO i WSA, które mówiły, że takie postępowanie jest niedopuszczalne.

Co ciekawe, warunki zabudowy dla sąsiedniej działki przy ul. Karmelickiej 5 zabraniały zwiększania wysokości budynku dodatkowymi instalacjami. Urzędnicy zapisali wtedy, że instalacje techniczne muszą się mieścić w bryle budynku. Sam budynek otrzymał zgodę na maksymalną wysokość 213,3 m npm.

Mieszkańcy: potrzeba więcej parkingów, urzędnicy: wystarczy jeszcze mniej

Sąsiedzi dostrzegli, że urzędnicy sprytnie zapisali wymaganą liczbę miejsc postojowych dla działki spółki Kowalczyka. Teoretycznie wynosi ona 0,7 miejsca na mieszkanie. Dotyczy to jednak tylko nowych budynków! W tych ma się znaleźć ok. 85 mieszkań. Dla 60 mieszkań mających powstać w istniejącym Instytucie Stomatologii miejsc parkingowych nie przewidziano. Faktycznie wskaźnik liczby miejsc parkingowych w obrębie całej inwestycji kształtuje się na poziomie 0,4 miejsca parkingowego na mieszkanie.

Poprzednio urzędnicy mieli inne zdanie. Przy wuzetce dot. wyłącznie zmiany przeznaczenia istniejącego budynku Instytut Stomatologii z usługowej na mieszkaniową wymagano 0,7 miejsca parkingowego na mieszkanie. Teraz jest to zero.

Dzięki danym podanym przez Apartamenty Julianów wiemy, że to najlepszy – najniższy wskaźnik w tej okolicy! Sąsiedzi obawiają się, że tak niskie wskaźniki doprowadzą do zablokowania okolicznych ulic parkującymi autami.

Teraz urzędnicy mają czas na rozpatrzenie uwag stron postępowania.

Bitwa na opinie

Spółka Apartamenty Julianów dołączyła do akt opinię prawną, autorstwa adwokata Kamila Mazura. Ta dyskredytuje opinię urbanistyczną złożoną przez sąsiadów Instytutu Stomatologii. Opinia urbanistyczna, sygnowana przez Towarzystwo Urbanistów Polskich, była dla miejskich urbanistów bardzo niepochlebna.

Pośród zarzutów do opinii urbanistycznej TUP jest m.in. brak doświadczenia jej autorów, brak prawidłowych podpisów i stwierdzenie, że taka opinia nie może stanowić dowodu w sprawie, a jedynie wyrażać stanowisko strony. Nie odnosi się, jednak do zarzutów merytorycznych, gdyż ocena wymagałaby wiadomości specjalnych wykraczających poza te posiadane przez opiniującego (adwokata Kamila Mazura).

Autor analizy przedłożonej przez Apartamenty Julianów nie dostrzega, jednak, że podniesione zarzuty jeszcze bardziej pasują do jego opinii prawnej. Ta także wyraża jedynie stanowisko strony i nie została prawidłowo podpisana. Na ostatniej stronie umieszczono jedynie parafkę. Doświadczenie? Adwokat Kamil Mazur egzamin zawodowy zdał dopiero w 2016 roku. Na jego stronie nie znajduje się jakakolwiek informacja o dorobku naukowym. Autorka opinii TUP Małgorzata Strzyż tytuł doktora zdobyła w 2000 roku, i od tej pory opublikowała ok. 31 artykułów naukowych. Aktualnie pracuje na Uniwersytecie Jana Kochanowskiego w Kielcach.

W kilka godzin od publikacji artykułu, w Biuletynie Informacji Publicznej ukazała się informacja o wydaniu wuzetki.